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房屋买卖常见法律风险提示
房屋买卖常见法律风险提示
前言
当前房产市场供不应求,显得异常火爆,国务院、各省市颁布各类房地产政策,抑制房价过快增长,却未能见效。正因为房价如此之高,许多投资者、投机者甚至违法犯罪分子,开始打起“炒房”、“一房二卖”、“非法集资”等如意算盘。
本文结合房屋买卖合同的相关条款,主要从买方角度进行常见法律风险提示。本文不对非法律方面(如噪音、移动电话网络覆盖等问题)的风险进行分析。
(房屋买卖可简单可复杂,本文无法对相关内容全面展开,读者需要结合具体案件的具体情况,并依据更加具体的法律法规条款才能对案情有更准确的把握。切勿生搬硬套!)
一、主要法律依据
(一)《中华人民共和国民法通则》
(二)《中华人民共和国合同法》
(三)《中华人民共和国物权法》
(四)《中华人民共和国担保法》
(五)《中华人民共和国土地管理法》
(六)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(七)《商品房销售管理办法》
(八)《城市房地产开发经营管理条例》
(九)《城市商品房预售管理办法》
(十)《城市房地产抵押管理办法》
(十一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《商品房买卖合同纠纷解释》)
(十二)《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《买卖合同解释》)
(十三)……(见参考资料1、3)
二、房产纠纷为什么“高风险”
首先,由于供需现状,买方处于相对弱势,而合同条款往往由卖方或中介方出具,而且不能修改,在履行合同过程中,买方往往十分被动,纠纷也随之而来。
其次,近几年房价不断攀升,房屋价值在人们家庭总财产所占的比例越来越大,房产纠纷涉及的总价及违约金或损失越来越高,一旦发生纠纷,定金、违约金或损失的金额动辄上万。
再次,房屋买卖涉及的法律法规涉及多个立法层级、多个部门法领域,精通《合同法》、《物权法》、《担保法》等基本法律法规远远不够,除上述所列,还有银行、保险、税务等方面的法律法规,不具有法律专业知识的普通大众,或者是做非房产类业务的法律专业人士,都不能较好地把握。
最后,国务院、各省市颁布各类房地产政策,抑制房价过快增长,却未能见效,相反,在实践中,却引发了不少纠纷。
三、常见法律风险提示
下面结合本人之前总结的《合同审核要点简析》(见/376784230/blog/1332468895 ),针对房屋买卖所涉及的法律风险进行提示:
(一)审“性质”
审核合同性质是否明确,有时一份合同书中可能包含多个法律(合同)关系,需要留意并区分审查。
学会区分《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《认购书》、《房屋买卖合同》、《物业服务合同》、《房屋按揭合同》、《房屋保险合同》等与房屋买卖相关的合同。
(二)审“目的”
房屋买卖合同的一般目的,买方是为了获得房屋的物权,卖方是为了取得房款。但在某些情况下,买方的目的并非如此,例如为了小孩的学位、为了加入当地户籍等;某些情况下,卖方的目的也并非在于取得房款,例如,恶意转移可能被执行的房产。
买方在合同中注明自己的真实目的,可以在真实目的不达的情况下,要求解除合同(在有约定的情况下),并要求卖方承担相应的违约责任。
【常见风险提示】
1.避免签订“以合法方式掩盖非法目的”的合同
例如,与卖方恶意串通,套取银行贷款;又如,与卖方恶意串通,转移可能被执行的房产。
2.为了避税,签订“阴阳合同”
房产交易双方为了避税,虚假申报交易价格,存在极大的风险。
首先,依据《税收征收管理法》第六十三条、《刑法》第二百零一条 第三条 /376784230/blog/1371872600 。
(5)经济适用房
卖方购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易。
法律链接:
《经济适用住房管理办法》
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
(6)房改房
本人对此方面尚未了解,暂不分析。
(7)纳入拆迁范围内的房屋
买方如果想在北上广等发达城市的旧城区购买二手房,需要审核该二手房是否已经被纳入搬迁范围或短期内可能被纳入拆迁范围。
(8)回迁房
法律链接:
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。(《商品房买卖合同纠纷解释》)
(9)违建房
违建房,即未办理相关审批手续违法建造的房产。
交易违建房的,合同无效。
(10)拍卖房
本人对此方面尚未了解,暂不分析。
2.审查房产的现有状态
(1)共有
依据《物权法》,共有分为共同共有及按份共有。转让共同共有房产的,需经全部共有人一致同意;转让按份共同的份额,其他按份共有人有优先购买权。交易共有房产时,应审查是否取得共有权人的同意。
法律链接
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