2011世联深圳市大鹏三镇葵坪路项目接案报告.ppt

非度假时期的处置——别墅闲置，因此不能过大，否则资产浪费，公寓委托出租，租赁市场影响二级市场对功能的要求，一房、两房畅租 非度假时期的处置 别墅 公寓 客户实力强，注重隐私，不愿共享居所 别墅闲置——物管养护 中小投资者注重资产的盘活 看重租金收益 公寓出租——物管委托或酒店委托 花样年物管服务，提供管家式代租代管服务。业主享有固定回报:小房平均每月1450(旺季2400，淡季500)，大房1750(旺季3000，淡季500),所有费用和税对方负责,包括物管费。 金海湾——酒店经营管理公司 鸿威海怡轩——物业管理公司 单房七八百，一房一千五左右 公寓租金低于酒店，刺激公寓租赁市场 租赁市场的结果会最终反应到二级市场 从东部市场和海南市场来看，两房更符合游客家庭结构的需求，带动两房的销售 一房和两房都很好出租，尤其是两房，家庭租赁的比较多，单房淡季根本租不出去。 ——东海岸三级市场销售访谈 酒店 公寓 名称 价格 名称 价格 华宇皇冠假日 1288/晚 蓝色海岸 250/晚 三亚湾假日 900/晚 水晶兰湾 180/晚 东部客户研究 高端项目 中高端项目 中端项目 海语山林客户 万科东海岸客户 十七英里、天麓客户 针对目前东部市场上中端、中高端、高端典型项目的成交客户进行分析，以总结到东部置业客户的类型和特征。 500万 200万 100万 可接受总价（元） 附件三：东部客户研究 客户分析：项目客户来源多样化，关内客户取代本地客户成为最大的客户群体，关内客户具有较高的价格承受能力是海语山林实现价格突破的重要原因。 客户分析：本地客户置业以自住为主，关内客户大多关注东部自然环境，置业目的以养老度假为主，此外还有部分客户认可片区规划，考虑中长线投资。 数据来源：海语山林统计数据 东部客户研究 海语山林 关内客户多来自交通距离较近的罗湖福田区域，因为认可东部自然环境，而选择在此度假养老，另有部分客户看好片区规划，考虑作为中长线投资。 二、居住及商务物业容量分析 居住物业 葵涌常住人口为61965人，其中户籍人口仅8897人。本地人都有多套自建物业，置业欲望低；区域内外来人口收入低，置业能力弱。为提升物业价值，区域内项目都主要依靠吸引市区客户来消化，这样区域内容的住宅容量将跳出葵涌局限，面向广大市区客户，从而规避区域需求受限问题。 那么葵涌未来供应量如何？将吸引多少人进驻葵涌？ 项目 总建筑面积（㎡） 本项目一二期占地合计约130000㎡,容积率按4.5计 585000 绿景官湖项目 225382 金众丰树山项目 150000 金地利葵涌项目 91025 承翰土洋项目 43200 合计 1094607 葵涌已知的未来供应项目约110万㎡， 按套均90㎡/套计，按3.5人/户计， 假设新建房屋80%为葵涌以外的人购买 置业，则预计葵涌新增人口约42778人。 葵涌中心区现有人口56656人，预计在未来5-10年内，新增项目吸引外来人口约42778人，预计10年后总人口将达99434人，而规划人口容量为10万人，可见葵涌近10年内可以承载五大项目的开发。 葵涌未来供应项目及新增人口预估 商务物业需求简析 根据世联操作海语山林、万科17英里经验，客户在葵涌没有办公需求。 根据政府规划，葵涌隶属“大鹏生态旅游组团”，产业少，对专业写字楼需求极少。 深圳写字楼售价普遍不如住宅高，综合分析，建议不开发写字楼。 三、容积率选择研判 1、容积率区间值选择 本案容积率中间值暂定值4.0 1.1、低值选择 1.2、高值选择 2、不同容积率下的经济效益分析 1.1、容积率低值选择 海语山林，占地面积4.2万平方米，总建筑面积7.6平方米， 容积率1.8，绿化率达35%。由9栋15-18层的中高层组成，总户数787户。 由于本案为核心区旧改项目，为便于计算物业价值，容积率低值可选2.0 1.2、容积率高值选择 横岗128旧改项目，占地119300㎡， 分成5块地，容积率4.18 深圳郊镇相似旧改项目，目前容积率最高是4.45, 因此取4.5为项目容积率高值 六和坪山围旧改项目，用地63595㎡， 分成5块地，总体容积率4.45。 2.1、容积率2.0时价格预估 项目占地64000 ㎡，容积率2.0时，总建筑面积128000㎡，可规划为舒适的中高层物业； 价格比较主要选择大梅沙、溪涌近海楼盘的中高层物业作参考 比较项目 区域 容积率 物业形态 开盘时间 近期价格元/ ㎡ 海语山林 葵涌 1.8 中高层 2009.9 8500 万科17英里 溪涌 1.33 中高层 2005.10 38000 (二手房） 心海伽蓝 大梅沙 1.98 中高层 200