2013年银河财智中心全案营销计划130p.pptx

做银河中最闪亮的恒星;目 录;壹 · 区域市场分析及案例解析;一、区域写字楼市场分析;石景山区域写字楼分布图;【区域写字楼租售情况】;【区域写字楼产品情况】;【石景山写字楼供求情况】;【石景山区写字楼供求】;石景山区域目前在售及待售的办公项目共有6个，剩余及潜在供应量约为34.6万平米。 另外，京西近36万平米商办用地近期推向市场，预计2014年开始销售。;宗地名称;宗地名称;从2012年1月到2013年6月，石景山写字楼新增供应仅为10.29万㎡，成交为29.11万㎡ 供应严重不足是市场表象特点，造成这一现象的原因是： 过往区域市场商务氛围较弱，市场的活力不足，商办物业开发量过小。 ;二、区域商业市场分析;早期商业发展;项目名称;1993;;项目名称;;区位;区位;【区域内商业总体分析】;三、区域市场状况总结;;四、区域典型案例解析;区域商业在售案例购买特征解析;需求面积;价格;付款方式;客户区域;购买用途;意向面积;购买面积;购买特征小结;区域在售办公物业案例购买特征解析;从购买量来看，单套面积较小的产品需求较大，购买单套客户比例较大占64.29%； 付款方式多为贷款，一次性客户极少。;购买目的;客户工作区域以石景山为主，其次是海淀中关村区域客户；从行业来看，IT/通讯及科研/教育/文化行业占比较大；（因客户隐私等问题，大部分客户未透露其从事行业，故归类为其他.);购买特征小结;贰 · 本案定位思考;【本案定位思考——商业价值与定位】;;【产品功能定位】;贰 · 本案营销策略综述;;【 银河恒星计划】;推广策略;推售策略;【营销策略分述】;叁 · 本案营销策略执行;一、营销节点安排;;;二、本案客户构成; 本项目作为石景山成熟商务区的核心项目，其客户素质与区域内其他商业及商办类物业购买客户的基础素质具有较高的相似性，故本节以区域内典型商业及商办物业客户的购买特征为引导基础，结合石景山区域的产业环境情况等，梳理出本案客群的构成。 ;商办物业购买客户的主要特征 地缘性客户为主，及部分相邻区域对石景山较熟悉的客户。 IT、通讯、文化创意型企业客户及部分个人投资者是需求主流。 需求面积以中小型面积为主。;【本案写字楼客户定位】;【商业客户购买特征分析】;【本案商业客户构成】;三、本案产品划分;产品梳理;【项目可售产品示意】;【办公产品平面示意】;90;【商业产品平面示意】;【商业产品平面示意】;;【商业产品平面示意】;;【商业产品平面示意】;本案可实现销售建筑面积14921.2平米;产品价值凝练;;【商业产品价值凝练】;四、本案定价;业态;按照商业普遍价值分析，地下一层商业的价值为地上一层价值的45%左右； 一拖二商业，二层价值一般为一层60%-70%左右，本案取中间值，按65%计； 本案在地下一层商业25000元/平方米， 地上一层商业价格为55000元/平方米； 地上一层夹层商业价格约为36000元/平方米； 北塔二层一拖二部分商业价格约为36000元/平方米； 北塔地下一层夹层由于在地上，所以价格与地上夹层价格持平，价格为36000元/平方米。 考虑到本案的销售节奏，以及本案精品商业的定位，我司认为商业价格应有10%的增长空间 故本案商业价格预估为： 地下一层商业30000元/平方米， 南塔一层商业价格为60000元/平方米； 南塔夹层商业价格为40000元/平方米； 北塔一拖二部分商业一层价格为60000元/平方米，二层为40000元/平方米； 北塔LG价格为40000元/平方米。 ;【办公产品价格测算】;【本案价格】;地下一层，价格30000元/平方米;【产品货值测算】;肆 · 本案营销执行细案;一、第一阶段营销安排;【第一阶段安排总控说明】;【第一阶段营销动作细化说明——七月】;选址原则;可选底商3：紫御国际底商;可选底商1：万达公寓底商，悠·咖啡（现租户）;可选底商2：CRD银座底商;可选底商2：CRD银座底商;【第一阶段营销动作细化说明——八月】;【第一阶段营销动作细化说明——八月】;【项目产品发布会】;【第一阶段营销动作细化说明——九月】;【活动营销方案】;【第一阶段营销动作细化说明——十月】;定向锁定方式排号： 1、开盘前，意向客户交纳排号费方可优先参加开盘选房； 2、大小面积区分对待，半层以上客户排号费50万,半层以下排号费10万； 3、精准锁定房源，排号时直接锁定客户所需意向房源。;二、第二阶段营销安排;【第二阶段安排总控说明】;【第二阶段营销动作细化说明——2013年11月至2014年2月底】;【第二阶段营销动作细化说明——十一月】;12月营销动作;三、商业部分的营销安排;【商业销售安排总控说明】;;;4月营销动作;活动主旨：依托于项目