世联北京世界名园营销策略报告133422673.ppt

营销策略报告 世界名园 报告纲要 房山区域分析 项目本体分析 项目成交客户分析 区域市场房地产项目分析 项目占位 整体策略安排 商业销售建议 一、房山区域分析 房山区——人类文明之源，历史悠久 “西部生态带”、交通方便 “两轴两带多中心”—城市空间发展战略构想中明确指出：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为“西部发展带”。 “西部生态带” ：西部发展带在人口总量、GDP总量和建设用地总量上都要超过东部发展带（大致的比例为1.2:1），但西部山地相对较多，发展空间相对狭小，面临生态保护的任务更大，在规划城镇人口和城市建设用地的总量上，西部发展带与东部发展带的比例约为4:6。该区域是城市未来重要的发展地区，在维护生态环境的前提下，主要承担高新技术研发、旅游、商业物流、高等教育等职能，以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展，防止高密度连片开发。 境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平，是北京的西南门户。 生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够 丰富精彩的历史文化资源。 区内共有文化古迹302处，其中世界级文化遗产1处，国家级文化保护单位3处、市级13处、区级52处。周口店北京人遗址、云居寺、上方山国家森林公园、石花洞、韩村河旅游景村、青龙湖、十渡等众多的风景名胜和游乐场所。 灵奇秀美的地质地貌资源。 房山被地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥有中国北方最大的岩溶洞穴群。 储量丰富的矿产、地热资源 。全区有储量4.5亿立方米的大理石，储量100多亿立方米的石灰石，储量2000万吨的石英石、白云石，储量4亿立方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。 产业优势明显，高于通州区 北京区县工业排名（第四） 但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域 区域面临的机会：06年初北京规划局发布北京将建11个新城，房山区为其中之一 按照北京总体规划，北京将建延庆、昌平、门头沟、怀柔、密云、平谷、顺义、房山、大兴、亦庄、通州11座新城，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城的规划已经完成。新城的人口未来可达570万左右。 房山属于11个新城之一：通州、顺义、亦庄新城规划 人口规模为70万~90万人，同时预留达到百万人口规 模的发展空间，大兴、昌平、房山新城规划人口规模 约60万人。其中大兴、昌平、房山新城已有一定的发 展基础，上述六个新城的规划总人口占新城规划总人 口的75%。 新城规划具备优势的功能配套 规划每一个新城至少有一所三甲医院，至少有一所相当知名的中、小学，还有高等院校，至少有一个有一定规模的中、小型购物中心，还有娱乐文化方面，如博物馆、娱乐中心等配套设施。 新城区将变成新的人口接纳地，新城人口未来可达570万左右。 北京西部将建绿色屏障，中心城每出门500米要有一块城市绿地，新城也依此理念进行建设，要达到人均18平方米甚至更高。 　　陈刚透露，每个新城都规划了至少一条轨道交通。在新城里道路密度达到6公里/平方公里，是旧城的3倍，公共交通比例占到60%以上。 二、项目本体分析 （一）项目区位 ——西南六环外，城市边缘区，公交落后 （二）项目基本经济指标 （四）项目一期分析 1、一期规划: 52万平米 以四个不同的国外标志性城市的命名不同的组团，以契合项目“联合国生态社区”的定位； 为解决社区生活配套问题，规划了大面积的商业街和教育配套； 以六层带电梯板楼为主，兼少量板式小高层（6#、7#、22#、25#），保证了相对较低容积率的建筑形式； 总共2762户，其中A区在售，共772户。 一期经济技术指标 2、配套启动较晚，不能先行展示 教育配套——08年底投入使用 北京汇金蓝天幼儿园、北京八中汇金分校（全日制市级重点中学） 医疗配套——08年底投入使用 社区中配有与国家中医药管理局合办的国家级医院：北京国粹医院、国际康复中心。 商业配套——07年中陆续投入使用 建筑面积8万平米的汇金大道商业街。 社区温泉——未确定 西南山脉温泉资源的深度利用，使温泉流进板HOUSE舒适的空间群落，惊现别样风情。 环境园林——预计今年年底开始陆续投入使用 社区班车——已经投入使用 环保设备——预计今年年底陆续投入使用 全球公认的“生态肾”环保技术，首次应用北京。项目利用地下土壤进行生态循环的设备进行污水处理，真正形成节水和环境保护双丰收的局面。  3、户型属于区域主流设计，六层带电梯板楼为主的建筑形式区域稀缺 （