世联2011年1月万科·惠州双月湾项目营销策略报告.ppt

两个目标： 三大问题： 报告结构 报告结构 报告结构 金海湾客户需求研究 珠三角度假客户研究 项目本体及价值分析 项目整体定位及演绎 投资兼度假、朋友圈层、喜欢海、度假休闲是金海湾成交客户主要需求类型 金海湾客户需求研究 珠三角度假客户研究 项目本体及价值分析 项目整体定位及演绎 通过我们对珠三角度假客户研究与金海湾成交客户分析，度假客户可以分为：五种类型 深圳客户——为投资兼度假。从事建筑工程，现住深圳香蜜湖一号，购买230㎡双拼 金海湾客户需求研究 珠三角度假客户研究 项目本体及价值分析 项目整体定位及演绎 一流滨海旅游度假区基本可分为三种类型：度假娱乐型、度假居住型和休闲度假型 世界一流的度假居住型、休闲度假型和度假娱乐型旅游度假区在住宅、酒店、商业、旅游设施和公共空间上的用地功能比例各不相同，大致比例分别为：35:10:5:30:20，10:35:6:4:45，45:4:6:35:10。 度假娱乐型度假区游客远大于度假居住和休闲，其游客是其他两类度假区十倍，该类物业人流量大，环境相对较差 国际一流度假娱乐型旅游度假区如：Waikiki, Kutai每公顷土地每年要接待近10000游客，而一流的度假居住型与休闲度假型旅游度假区如：Nusa Dua, Kapulua, Kaanapali每公顷土地的年接待人数大概为1000人左右，大概是度假娱乐型的十分之一。 较大的游客接待强度意味着度假娱乐型度假区内的环境压力要大于其他两类度假区，人流量较大，度假区环境相对较差，这也正是这类度假区实际面临的主要问题之一。 物业类型丰富，高层产品为主，低密度为辅，别墅先行入市 金海湾客户需求研究 珠三角度假客户研究 项目本体及价值分析 项目整体定位及演绎 各式餐馆遍布大街小巷，在双月湾，无论是业主还是游客都能够随时享受一场味觉的旅行 专售绿色健康无公害食品，也可以为业主种植的水果、蔬菜提供共同分享的平台 报告结构 营销策略思想 营销落地执行 营销四大步骤 营销四大阶段 营销落地执行 营销四大步骤 营销四大阶段 三大问题： 汇报完毕！谢谢！ 元素三：度假主题乐园 嘉年华啤酒节 啤酒节会场上，动感十足的音乐，共同营造出友好和快乐的磁场，人潮涌动，让身处其中的人们找到美好的感觉 畅饮啤酒，口味美食，在激情浪漫中享受啤酒美食带来的缤纷感受 营销策略执行 客户环境分析 竞争环境分析 项目定位分析 2 3 1 4 以旅游体验打动客户，推广聚焦深莞惠客户 整合自身及周边旅游资源，超越竞争对手 竞争策略 客户策略 策略总纲 发挥优势，抢占机会。即：发挥万科品牌情感号召力，引领深圳真正滨海度假生活 项目策略 670 1000 1070 8888 8000 接待强度(人/公顷) 1500 500 350 450 150 度假区面积(公顷) 100 50 37.4 400 120 年接待人数 (万人) Kapulua Kaanapali Nusa Dua Waikiki Kuta 度假区名称 度假居住型 休闲度假型 度假娱乐型 度假区类型 三类度假区游客接待强度 1500acre 350acre 450acre 150acre 500acre 1mn 1.2mn 4mn 0.38mn 0.5mn 资料来源：World Tourism Organization 一期产品 2011.6.25 2011.6.25 2011.8月底 2011.6.25 2011.10 入市时间 207000 2534 总计 7658 138 小计 16720 20 220 10136 18 181 双拼 20050 100 小计 16720 50 四房 220 10136 50 三房 181 四拼 36496 588 小计 5312 112 一房 83 4320 136 单房 60 10080 340 单房 56 公寓 18828 144 小计　—— 5904 36 四房 164 4248 36 三房 118 3636 36 三房 101 5040 36 三房 140 洋房 123968 1664 小计 54496 416 三房 131 31200 416 二房 75 38272 832 一房 46 高层 　 面积 套数 面积 　物业 别墅 洋房 高层 公寓 海景、园景为主，面积紧湊，前庭后院，赠送面积小，无专属停车位 别墅户型点评 TB户型 四房二厅三卫 219.59M2 TA户型 三房二厅三卫 181.43M2 第一印象：厨房功能弱化，起居室较大，度假风情浓厚 第二印象：无休闲娱乐多功能房，无专属停车位 洋房户型点评 园景、水景为主，实用率高达93%， A1A2户型 约140M2 A3户型 约118M2 A4户型 顶层复式 约16