2015杭州楼市研究分析报告.doc

2015 杭州楼市研究分析报告 2016 年 1 月  目 录 前言 1 一、2015 年杭州楼市特征 2 （一） 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转 2 （二） 市场逆转来源于对政策的超级敏感 2 （三） 商品房价格恢复性上涨 3 （四） 市场分化加剧 4 （五） 显形库存有增无减 实际库存缓缓下降 5 （六） 9 月以后土地市场强劲复苏 多个板块创区域地价新高 5 （七） 二手房成交创新高 价格稳定微涨 6 （八） 大型开发商的背后有险资的影子 7 （九） 本土部分开发商选择不同的转型创新之路 7 （十） 2013 年以及前几年的高价土地仍有 50 个以上项目亏损 7 二、商品房市场分析 8 1.成交量：市区商品房成交超 12.5 万套 1315.0 万方 2126.6 亿元 均刷新历史最高纪录 8 2.成交均价：杭州市区商品房成交均价同比上涨 3.2% 10 3.成交结构：刚需仍是市场绝对主导 改善型需求有所上升 豪宅市场表现强劲 15 4.库存量：市区商品房可售房源近 16 万套 以 2015 年月均成交去化需 15 个月 23 5 2015 年成交排行榜 27 三、二手房市场分析 35 1.成交量：主城区成交 43252 套 创 2010 年来新高 较 2014 年增长 68.1% 35 2.成交均价：2015 年二手住宅均价 19212 元/平方米 同比上涨 2.9% 36 3.成交结构：90 平方米以下户型成交占比超 6 成 改善型购房有所增加 37 四、土地市场分析 43 1.重要结论：“地王”频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分板块地价与周边房价脱节 43 2.成交量：市区共出让 5677.2 亩 总可建 850.9 万方 总成交金额 630.5 亿元 44 3.成交价格：市区土地成交楼面均价为 7410 元/平方米 同比上涨达 18.3% 50 五、2016 年杭州楼市展望 56 （一）巨量成交 价格止跌转涨 库存缓缓下降 市场逆转改变了人们的预期 56 （二）杭州迎来城市建设和发展的重大机遇 56 （三）对杭州这个城市的乐观判断 不能脱离令人担忧的中国经济大背景 56 （四） 如果宏观经济和金融不出现重大危机 杭州楼市将呈现出以下特征 58 （1）虽不如 2015 年 但仍会有较高的成交量 （2）改善型需求所占比例进一步提高 特别是品质改善需求 （3）部分投资性需求将入市 （4）平均价格将继续恢复性上涨 （5）市场分化将继续加剧 特别是产品分化 同一区域不同产品价格会有巨大差距 （6）通过产品创新和提升获得溢价 保本微利的概率较大  前 言 杭州楼市是带着极大的不确定性，带着 15 万套库存的重压进入 2015 年的。 2014 年上半年，由于政府决策拖延，直至 8 月底才全面解除“限购”“限贷”， 市场失去了去库存的一个长达半年的黄金窗口期，使得杭州巨量库存没有时间和 时机根本缓解。 进入 2015 年以后，解除“限购”和“限贷”的政策边际效应急剧减弱，市 场再度陷入低迷和观望。 我们在《2014 杭州楼市研究分析报告》中预测:“可以断定，官方为了保持 经济增长，一定会继续出台一系列的救市措施。这些措施包括降息降准，降低二 手房营业税的年限，不排除直接出台救市措施，契税返还等可能性”。 这些预测全部得到了印证。 3 月 5 日，两会的《政府工作报告》吹响了救市政策的动员令。3 月 30 日， “3·30 政策”成为 2015 年救市政策的发令枪。 随后一场波澜壮阔的救市行动由此展开。 超级敏感的杭州楼市由此也在 2015 年创造了刷新所有历史纪录的成交量， 并结束了长达一年半时间的价格下跌趋势，实际库存缓缓下降，市场发生大逆转。 1  2015 杭州楼市研究分析报告——浙报传媒地产研究院 一、2015 年杭州楼市特征 （一） 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转 曾经是准一线城市的杭州，2014 年解除“限购”和“限贷”之后，商品房 价格却成为国家统计局公布的 70 个大中城市跌幅第一的城市。 2015 年杭州商品房成交量创下了历史新高。2015 年杭州市区新建商品房成 交 125180 套，1315.0 万方，2126.6 亿元。2015 年杭州商品房成交面积超过 北京、广州、深圳。 140000 市区 主城区 125180 单位：套 120000 105721 87912