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第三阶段： 本阶段主要是活动的举办，采用短信告知业主活动的日程安排，报纸和网络广告主要是配合活动的举办的一些宣传和报道 第四阶段： 本阶段主要是针对当前的销售情况，制定针对性的营销活动和广告宣传 THANKS * 成都西部新中心 舒适生活新体验 一里·上城推广策略 优禾营销2009.5.26 目录 客户分析 产品分析 推广主题 营销策略 媒介与活动计划 ①项目卖点深化 ②消费者内心对照 ③产品独特价值点 客户分析：客户身份分析 根据目前前来看房的500多名客户来分析，主要具有以下属性： 年 龄： 35-45岁 地理属性：以郫县当地人口为主 身 份：老师、政府公务员、厂矿企业 员工、私营老板 客户分析：客户再介定 主力客户：郫县人口 辅助客户：成都、阿坝等外地人口 客户分析：区域客户划分 第一类 身边客户：郫县本地客户，有一定的财力，区域认同度高，在当地有着稳定的社会关系 第二类 外围客户：成都、彭州等周边城市，投资者或者经常出差郫县的生意人 第三类 远距客户：阿坝等较远的客户，对项目所在地有明显的倾向性，比较富足有一定比例倾向于在郫县置业，主要侧重项目所在地能带给他们的价值 客户分析：客户区域分解 身边客户 外围客户 远距客户 精耕细作 重点区域，充分利用各种途径对他们进行跟踪培养 内拉外推 依靠区域内的销售拉力带动与口碑攻势合力夹击 对此类客户主要借助口碑、社区模式与投资价值等综合带动 客户分析：核心客户群基本指数 人群构成：意见领袖 政府部门公务员、厂矿企业员工、私营老板、当地教师 年龄结构：35-45岁，中年为主 文化层次：学历一般、见多识广、阅历丰富 经济基础：有持续稳定的收入来源，消费能力较强，但对价格比较敏感 置业状况：多数为二次置业 客户分析：核心客户群内心写真 他们在事业上已经取得了一定的成就，有着固定的社会关系、稳定的交际圈子，生活相对稳定 他们有较为成熟的人生观和价值观，对周边的人事有着一定的影响力 他们不事张扬，但又希望得到别人对其身份与成就的认可和敬重 他们注重生活质量，讲究生活品位，十分重视家庭幸福 客户分析：核心客户群对项目的认同度 根据目前二十多天内500多位看房客户的分析，目标消费人群对项目的地段、社区配套、身份人文、项目品质有较高的认同度，对生活品质还没有形成足够的认同。 项目品质 身份、人文 社区配套 地 段 产品分析 ①项目卖点深化②消费者内心对照③产品独特价值点 项目卖点深化 增强品质感与客户的利益最大化。针对目前的客户情况与客户需求，对生活品质与实得利益进行深化强调。 产品优势 消费者内心 郫县中心：郫县二环路、交通便利、地铁二号线 未来的成熟环境将带给我们完美的生活，升值空间巨大，未来的“郫县桐梓林” 小区规划：人车分流，智能化安全管理系统，超大中庭花园，低容积率 现代化建筑与园林艺术 高品质低密度生活 高度的安全性与隐私性 消费者内心对照 产品设计： 全框架多层 低公摊面积、建筑密度低、物业压力小、得房率高，居住舒适 社区配套：项目旁就是郫县唯一的太平洋百货 品位、品质、尊贵 一流服务 居住荣耀感 未来的科技、教育、行政中心 和谐社区 人文社区 上流交际 丰富多彩生活 产品独特价值点 框架多层 位置优越 低容积率 超大绿地 延续上面的思考，我们深入衍生出下面的主题！ 推广主题 市场地位的确立：目前一里·尚城的知名度不够，更谈不上美誉度。市场影响力较小，必须迅速确定一个市场地位，以便于受众沟通，与口碑传播。 在郫县树立领导地位 项目品牌的确立：一里·尚城给人小资、时尚、舒适的感觉，框架多层在项目区域来讲，只有我们一家，因此，我们要将一里·尚城的品牌确立在： 舒适的生活、独到的眼光、不凡的品位 这一概念上。 所满足的消费者心理 价值 身份 荣耀 舒适 品质 眼光 设定的推广主题： 多层院落 格调生活 备选主题： 营销策略 口碑营销： 目标人群的阶层性明显，社会关系相对稳定，在圈子内有较强的影响力。因此要做好形象工作，加强客户服务和物料准备。在软诉求和利益诱导上多下功夫。另外，加强互联网上发帖。强化一里·尚城的网络社区口碑传播 客户能带动朋友购房的话，可以给予适当的优惠 小众传播 活动营销： ①针对目标人群的特性，加强阶层交际活动 ②设置营销活动，引发爆点，提高知名度 ③节假活动，加强客户关怀 消化蓄客 做好一里·尚城的服务与关怀工作，加强开盘前的蓄客沟通，争取在开盘旺销期尽可能多的消化蓄客。 媒介与活动计划 媒介组合策略： 针对郫县客户的夹报广告 + 户外广告 + 网络广告 + 一对一定制媒体 媒介选择策略： 报纸杂志：成都商报、华西都市报针对郫县读者