2016年上半年市场报告.docx

2016年上半年房地产市场分析及下半年展望  HYPERLINK \t _blank  HYPERLINK /2016/08/08/1209392.html \t _blank 中国证券报2016/8/8 11:35:46  HYPERLINK / \t _blank 新浪地产 提要：中央吹响全面去库存号角后，2016年上半年房地产市场成为拉动经济增长的重要力量，也是经济增速放缓下的一抹亮点。市场的热销激发房地产企业补库存意识，拥有丰富资金渠道的大型房地产房企，尤其国有房地产企业拿地规模大幅提升。 　　中央吹响全面去库存号角后，2016年上半年 HYPERLINK / \t _blank 房地产 HYPERLINK /news/02.html \t _blank 市场成为拉动经济增长的重要力量，也是经济增速放缓下的一抹亮点。但是，随着部分城市房价飙升，房地产市场再次成为市场担忧的敏感点和经济及金融市场的风险点，调控的相机抉择和相地抉择变得更为重要。 　　一、上半年房地产市场特点 　　2006年上半年，从中央到地方调控政策不断放松、去库存政策不断加码背景下，国房景气指数(即“全国房地产开发业综合景气指数”简称，反映房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化指数体系)节节攀升，房地产市场一改2015年同期颓势，销售面积及销售额同比大幅上升，尤其是房地产开发投资增速一改2015年节节下滑趋势，出现“V”型反转。 　　1.国房景气指数上升趋势明显 　　经历2015年9月至12月的平稳状态后，2016年国房景气指数开始出现显著上升趋势。从2015年的12月的93.34上升到2016年5月的94.8，6月小幅下滑，但仍然是近一年来的景气指数次高点。 　　2.房地产开发投资前期增速较快 　　一季度受政策利好影响，刚需、改善型需求乃至投资性需求积极入市，导致房地产销售高位运行，房地产开发投资一改2015年增速连续回落状态，投资同比并未出现市场所担忧的负增长，1-2月投资同比增速为3%;1-3月快速上升了3.2个百分点，达到6.2%;4月增速达到7.2%，与全国固定资产投资增速差距缩小到3.2个百分点，但是自5月开始增速小幅回落0.2个百分点，到6月回落趋势更加明显，下滑了0.9百分点，降至6.1%。住宅投资增速低于房地产市场，但是1-5月一直呈上升趋势，从2月的1.8%上升到5月的6.8%。不过，6月投资增速陡降1.2个百分点，降至5.6%。1-6月房地产开发投资总额达到46631亿元，其中住宅投资总额31149亿元，分别比同期高2676亿元和1643亿元。 　　3.房价增长由一线切换到二线 　　随着年初中央信贷财政政策调整，2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时，住房制度改革稳步推进，“两会”及“十三五” HYPERLINK /news/24.html \t _blank 规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度，长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”等长效机制的不断完善，促进区域性房地产市场火爆。 　　销售的火热带动全国房价攀升，但是区域差异较大，一线城市深圳涨幅最大，半年上涨16.8%，广州最低4.2%，北京、上海分别为7%和9.6%，房价整体上呈现上涨趋势。二线城市房价分化格局明显，部分政策宽松和人口流入明显的重点二线城市房价涨幅超过一线城市，如合肥、苏州、南京、厦门上半年房价分别上涨16% 、20.3%、18.8%及16.7%，但其他二线城市并没有受到火爆市场的影响，重庆上半年房价仅上涨2.9%。除了临近一、二线城市的三、四线城市，广大三四线城市房地产库存依然严重，销售依然未见火爆，房价也依然平稳。 　　4.房地产库存压力依然严峻 　　1-6月全国商品房待售面积呈现逐月减少趋势，截至6月底，全国商品房待售面积71416万平方米，比最高的2月底减少2515万平方米，商品房待售面积同比从去年同期的20.8%降到8.6%。尤其是住宅去库存速度更快，6月底住宅待售面积为43598万平方米，比最高的2月底减少3037万平方米，住宅待售面积同比从去年同期的19.3%下降到1.8%。办公楼去库存趋势也比去年同期良好，待售面积从去年同期的39.7%下降到12.5%。但是，商业营用房成为去库存中最为特殊的品种，待售面积不降反升，截至6月底，商业营用房待售面积为15263万平方米，比去年同期增加了2859万平方米，占待售商品房面积的50%，待售面积同比也是三类商品房中唯一比去年同期还高出2.2个百分点的类型。虽然去库存整体 HYPE