中国宜兴国际环保城商务港定位报告.ppt

中国宜兴国际环保城商务港定位报告 编制:策划部 2008年12月10日 前 言 中国宜兴国际环保城一期总建40万平米，在原有的规划中分为交易区、写字楼、商务港 和住宅四部分，客户群以当地为主，面向国际、国内优质环保企业，目标打造环保产业 制高点。通过对一期10.6万平米商铺的销售以及我策划部同事对市场、销售数据的进一 步分析研究，发现商务港的实际需求将因一期商铺的销售而发生功能性的改变，现通过 以下报告对商务港地块进行重新定位。 纲 要 第一部分 宏观环境分析 第二部分 宜兴商业市场概述 第三部分 商务港地块分析 第四部分 环保经营户专向调查 第五部分 商务港地块定位研究 第六部分 商务港地块定位 第七部分 开发周期 一.宏观经济形势 经济和市场走弱是全球经济由多年失衡走向再平衡的必然结果。美国房市泡沫破灭是本轮全球经济调整的导火索，促使全球经济进入再平衡，全球股市牛转熊是全球经济再平衡的必然结果。全球经济再平衡从基本面和资金面打压资产价格：1、美国消费萎缩，拖累新兴市场出口，降低双方经济增速和企业盈利，从基本面上降低资产价格。2、全球经济再平衡下，新兴市场和石油输出国经济帐户缩窄，流动性收缩，资金面打压资产价格。美国房价下跌触发次级危机，摧毁金融机构，导致全球信贷紧缩。全球经济再平衡将历时数年，期间伴随资产价格和大宗商品价格的回调。 08年胀，09年滞。中国经济08年面临的困难是通货膨胀和外需走弱拖累出口，而进入08年后期和09年，通货膨胀见顶回落，全球经济陷入衰退将使出口增速继续下滑，且经济增长的另一主要动力——房地产将出现明显回落。未来两年全国平均房价下跌15—20%，房地产投资增速也将大幅下滑。在没有政策调整的情况下，预计08年和和09年GDP增速降至10%和7.3%，通货膨胀08年和09年分别为6.5%和2—3% 2009年难为底。纵观全球房价，美国将继续下跌，欧洲和中国刚开始跌。美国失业率将持续攀升。与以往发达经济衰退相比，本次衰退伴随着金融机构瘫痪和信贷危机。从历史上看，中国经济在过去三十年的数次周期性下滑过程中，经济增速至少三年连续下滑，本次调整2010年前难以见底。 货币贬值难以有所作为。这次下滑不但程度深，而且持续时间也比以往久。1999年，东亚经济经历了V型复苏，即经济衰退触底后迅速反弹。当时，美国经济强劲，东亚各国通过货币贬值，扩大了出口，从而经济迅速复苏。现在，主要的经济体都出现衰退，没有哪个国家能再以扩大出口来实现经济快速复苏。因此，货币贬值在本轮衰退中不会有所作为。 二.全国房地产形势 “9.27新政”拉开了07年度宏观调控的序幕。 政府紧缩银根、地根。 开发商融资渠道受限，资金链一度紧张。 投资需求、“过度”需求被打压，成交量萎缩。 深圳、广州等地投资客离市，王石提出“拐点论”，万科首度掀起“打折”风。 观 点： 三、全国环保产业发展形势 中国环保产业总体水平仍然偏低。我国环保产业经过近30年的发展，特别是“十五”以来的快速发展，产业总体规模迅速扩大，产业领域不断拓展，整体水平明显提升。目前，我国环保企业约有20000家，在规模上由6000亿发展到8000亿—10000亿，环保产值从最初占GDP的0.5%发展到现在的1.6%。但是，中国环保产业总体水平仍然偏低。 国家政策强力支持 。按照国务院下发的《节能减排综合性工作方案》，“十一五”期间，我国将新增城市污水日处理能力4500万吨、再生水日利用能力680万吨，形成城市污水 COD削减能力300万吨、工业废水COD削减能力140万吨。这至少需要2000亿元的配套资金，其中大部分将通过市场化方式筹集。 巨额专项资金投入 。“十一五”期间，预计环保投入将达到14000亿元，“十一五”期间中央财政正在以每年18%的增长速度投入到环境保护中。在这14000亿的投资中，主要分配情况大致如下：基础设施建设6000亿、工业污染2000亿、项目建设3500亿、生态保护1100亿、核辐射100亿和监督管理300亿。 政府采购巨大。国家环保总局和财政部创建了新目录，在预算采购方面支持环保发展。在国际合作方面，政策积极支持的重点领域主要包括4 个方面：一，发展循环经济，包括资源开发利用，回收废弃物等；二，污染和生态防治工作，如污水处理、大气处理等；三，中国需求量很大的检测仪器方面；四，环境服务，强调市场机制鼓励市场化的环保产业的发展。 全球金融危机将使中国环保产业发展速度放缓。受国际环境影响，环保产业不可能游离于整个经济体之外，发展速度将放缓。