为生活而艺术明园最终合稿(NXPowerLite)课件.ppt

整体销售情况 推案时间 推案面积（万㎡） 推案套数 去化套数 库存 去化率 2011.4.27 3.5 277 138 139 50% 未上市面积（万㎡） 未上市套数 未上市产品合计 10.5 439 项目未来可售量 578 项目2011年4月份首次公开，推出4幢全装修高层住宅，3个半月去化率50% 本案距市中心的距离比慧芝湖花园近，去除装修后的毛坯价格（3.4万元/㎡）远低于后者 开发商定价策略是平价或低价，虽然离市中心距离近，但离地铁站（1号线延长路站）较远约1公里，步行需15分钟，距大宁国际商圈较远，区位认知度不如慧芝湖花园高。 区域个案——大宁瑞仕花园 月度销售走势 项目2011年4月首次公开，开盘节点属于政策调控效应显现期，全市成交量普遍惨淡 项目推出277套均是三房，去化三个月，整体去化率达50%，共138套 区域个案——大宁瑞仕花园 各面积段的去化（开盘日期：2011.4.27） 户型 三室两厅二卫 合计 面积（㎡） 121-123 143 总套数 187 90 277 去化套数 82 56 138 去化率 44% 62% 50% 剩余套数 105 34 139 本次开盘全为三房二卫户型，功能布局基本类似，因此小面积户型相对更具有吸引力 区域个案——大宁瑞仕花园 143㎡和121㎡两种户型功能布局基本一致，面积差距20平米主要集中在阳台、餐厅位置 3/2/2 143㎡ 3/2/2 121㎡ 区域个案——大宁瑞仕花园 2011.3-2011.4 2011.5 2011.4.27 首次开盘 1.开盘蓄客期 项目主标-瑞仕逸品，华美府邸 主打开发商品牌（开发商曾操作古北瑞仕花园等高端项目）、产品（近内环、金牌学区、精装修社区、超值三房） 2.开盘当日 主标-4月27日，华美盛开 给项目树立“三大价值诠释”：稀缺版图、精装居住标杆、A级住宅节能认证 3.持续销售期 除了延续之前的广告表现，单独一整版的“热销解码”，试图在市场上营造项目热销的话题 区域个案——大宁瑞仕花园 报广表现 着力打造项目高端气质 强调开发商实力及产品品质优势 期望树立区域标杆形象 项目核心卖点 户型：121㎡的三房二卫户型是市场空白点 装修：板块内的新房没有装修房供应，市场空白点。在4000元/㎡的装修标准中配备如地暖、家庭型VRV、生活热水、汉斯格雅龙头、西门子厨电等建材家电，为塑造高端项目形象加分 瑞仕品牌：较早前开发的古北瑞仕花园为开发商奠定了一些高端住宅开发经验和口碑。 项目成交客户 主要为闸北及周边区域客，自住、改善型购房 项目营销表现 价格定位：区域标杆的预期（总价段高于慧芝湖花园），符合项目定位 报广表现：项目树立三大价值诠释，突出产品品质的优越性，区域内优于其他所有楼盘 区域个案——大宁瑞仕花园 项目操盘思考 操盘关键点：赶超“区域标杆” 本案定位方向是赶超现有的区域标杆慧芝湖花园，无论从价格定位、产品塑造还是营销思路上，都着力给人们留下“新标杆”的烙印。 广告策略与慧芝湖花园类似，前期主打优越的产品品质，开盘后努力营造热销话题，试图将客户辐射面扩散到全市范围。 区域个案——大宁瑞仕花园 上海滩大宁城 物业类型 高层住宅 物业地址 闸北区中山北路、普善路 占地面积 7.8万㎡ 容积率 2.4 总建面积 18.7万㎡ 发展商 上海建工房产有限公司,上海不夜城新发展公司,上海电气集团资产经营有限公司（国企背景） 代理公司 上海沁搏房地产经纪有限公司 目前报价 35000元/㎡（毛坯） 主力户型 二房92-100㎡，三房136-140㎡ 区域个案——上海滩大宁城 整体销售情况 推案时间 推案面积（万㎡） 推案套数 去化套数 库存 去化率 2010.7.16 3.8 384 383 1 99% 2010.8.21 2.6 248 248 0 100% 2011.4.29 4.4 405 249 156 61% 已推案产品合计 10.8 1037 880 157 85% 未上市面积（万㎡） 未上市套数 　 　 　 未上市产品合计 7.9 543 　 　 　 项目未来可售体量（套） 　 　 　 700 　 区域个案——大宁瑞仕花园 项目三期月度销售走势 2011年4月再次推量，正值调控初现威力、成交量低迷的时期，开盘去化188套，开盘销售率达45%； 4月推盘价格较前一批有明显提升，成交均价32500元/㎡ 该项目由国企开发，2010年入市之初就采取低开跑量策略（注：单价2.6万元入市，与其仅隔一条内环线的都荟豪庭2010年毛坯价3.5万元入市），价格策略是支撑其销售量的最重要因素。 区域个案——大宁瑞仕花园 大宁城户型的最大特色，利用赠送的入户花园升级改造，“2房当3房用，3房当4房用” 由于5月份颁布“禁偷