商业地产项目开发计划编制研究.pdfVIP

安 徽 建 筑 2012年第2期 (总 183期 ) 商业地产项 目开发计划编制研究 OnDevelopmentPlanforCommercialRealEstateProject 王家金 1,2 (1．上海交通大学，上海 200240；2．上海奥克斯商业地产有限公司，上海 200122) 摘 要 ：通过分析商业地产万达集团的开发计划模板，提出适合一般 有第二家开发企业具有这样的优势。 开发企业的计划编制框架建议 ，并提示编制时需要额外关注的节点。 因该计划模板的推行须立足于上述苛刻的技术背景，所以 关键词 ：商业地产；开发周期；计划模板 ；编制 这并不适合其他企业 ，其他企业只能把模板当作一份参考资料 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：B 而已。事实上，万达集团也并不介意此类技术文件外传 ，因为他 文章编号：1007—7359(2012)02—0213-01 们坚信 “能用 U盘拷走的就不叫核心竞争力”。 1．3万达集团开发计划模板推行的可行性浅评 0 引 言 笔者仔细分析了这份计划模板 ，发现它的可行性存在一定 的问题 ： 一 方面住宅地产正在经受越来越大的政策调控压力，另一 ①今后的政策肯定会越来越严密，可钻的空子越来越少， 方面商业地产受政府支持且升值预期乐观，因此预计越来越多 拿地后3个月内开工的可能性越来越小； 的开发企业会将注意力转向商业地产开发。 ②该模板几乎没有考虑桩基础的施 【时间，因此在软土地 商业地产开发过程中的关键词除了 “招商”就应该是 “速 基的地区可能不适用 ； {因一般的综合体项 目的地下室都会是地下二层甚至是 度”。这一点很好理解，对于商业地产开发企业来说，早一天开 地下三层，该模板预留给地下室施工的时间明显过少。 业意味着多一天的租金收入。 商业地产龙头企业万达集团宣称该企业的项目一般会在 鉴于上述问题 ，笔者认为根据该模板编制的软土地基项 目 的开发计划 (项 目规模为30x104m：，地下2层，塔楼高度 95m 拿到地后的3个月内开工，22个月内开业。这曾在商业地产界 左右的综合体)完成存在很大的困难，当然这需要时间的检验。 内引起轰动，并引发了一波学习潮。 建 筑 1 万达集团的商业地产项 目开发计划编制研究 2 合理的开发计划编制 经 济 2．1商业项 目合理的开发计划的几个阶段 与 1．1开发计划分析 管 根据笔者的经验，商业项 目 (暂假定项 目规模为 30X 万达集团在 2011年年初推出了项 目开发计划执行书标准