z17030402房地产企业价值评估方法研究.docx

摘 要房地产行业近年来已成为人们关注的焦点，随着企业投资、融资的多元化和企业并购活动的经常化，如何评估房地产企业的价值成为了评估领域的新课题和难点。由于我国的评估业发展历史较短，目前房地产企业价值评估尚没有公认的有效方法。本文房地产企业价值评估方法进行探讨，并提出一些改进建议，以期为房地产企业价值评估做一些有益的尝试。关键词：房地产企业；价值评估；方法目 录一、绪论21.1研究的背景与意义21.2文献理论综述31.2.1国外研究现状31.2.2国内研究现状3二、房地产企业价值评估特性及影响因素42.1房地产企业价值评估特性42.1.1企业的资金对企业价值产生重大的影响42.1.2房地产企业的周期性和政府的政策对企业价值的影响42.1.3房地产企业的高风险与高收益42.2房地产企业价值评估的影响因素52.2.1资金的充足率52.2.2土地储备及区域因素52.2.3企业的商誉价值52.3房地产企业价值评估中的问题与难点62.3.1房地产企业价值评估理论亟待加强62.3.2评估经验不足，评估方法有待改进62.3.3宏观政策对房地产行业的影响62.3.4对未来现金流的预测不够精确7三、房地产企业价值评估方法与改进措施73.1房地产企业价值评估方法73.1.1现金流量折现法73.1.2成本加和法113.1.3市场法123.2房地产企业价值评估方法的改进建议123.2.1以当前市场经济情况对价值评估的需求决定评估方法133.2.2照顾房地产企业的高负债率的特点对企业价值的影响133.2.3在对房地产企业价值进行评估时，需要对风险进行预测133.2.4企业价值评估需要关注企业发展潜力14结语14参考文献15一、绪论1.1研究的背景与意义 随着房地产经济和企业的不断发展，国家房地产政策和资本市场不断变化，房地产企业投融资方式已出现多元化的趋势，企业兼并收购、资产重组的现象已不断出现，房产作为一种生活必需品也作为一种投资产品越来越受到人们的重视，如何确定房地产企业价值，为房地产企业的经营和交易提供依据，为广大的投资者和企业管理者提出合理化的建议，成为资本市场新的热点。由于我国房地产企业整体处于成长发展阶段，所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰，为房地产企业选择相对公平合理的价值评估方法，对企业管理者和投资者显得尤为重要。 20世纪90年代中期以来，由于企业面临的市场环境在不断变动，企业的经营状况也在变化，资本市场日益成为企业在产品市场之外的另一个竞争战略，资本市场上决定企业竞争力的是企业在投资者眼中的价值，因此企业的价值也变很不稳定，特别是房地产这样一个容易受宏观经济和国家政策影响的行业。这种状况就要求企业领导者和财务人员随时掌握并评价企业价值，通过调整整体战略和财务策略，促进和保持企业价值的最大化。 房地产资本市场为企业拓宽融资渠道的同时，也为投资者提供了更多的投资渠道和交易品种，股票投资成为广大投资者的主要方式，然而股票投资存在的风险也成为投资者面临的难题。为了回避和减少投资风险，分析房地产上市公司的内在价值和市场价格的差别，并进行理性投资是一项好的选择。通过对企业价值的评估，确定股票的内在价值波动的趋势，可以为理性投资者的投资决策提供科学的依据。 认识企业价值是一切经济和管理行为的依据和前提，而价值最大化和价值增值成为现代企业经营的目标。在房地产企业中，多方面的因素决定了认识价值的难度，一、房地产行业的特点，决定了房产企业财务的个性化，流动资产是影响企业价值的重要因素；二、企业资产中的高额且处于不断变化之中的负债也是价值评估的一个难题；三、房地产企业与项目管理的密切相关性决定了企业经营的周期性和不稳定性；四、房地产企业受国家经济和宏观政策的影响非常明显，也使得企业的价值评估难度加大。1.2文献理论综述1.2.1国外研究现状 早在19世纪中后期，现代评估业就随着欧美等国经济的发展逐渐形成，特别是不动产评估得到充分重视和发展。企业价值评估理论起源于本世纪初美国经济学家艾尔文·费雪(Irving Fisher)动的的资本价值理论，经由莫迪利安尼一米勒等人的完善和发展，逐渐建立了比较完整的企业价值评估理论体系。 美国麦肯锡公司的Copeland等人在其所著的《价值评估》一书中阐述了商业战略与企业价值之间的关系，说明了股东价值管理是当今高层管理人员面临的主要任务和挑站。该书详细论述了价值评估的理论、方法及运用，堪称价值评估的最佳指南。后来随着近年来高科技对经济发展的迅猛推动，人们开始关注智力资本对于经济和企业价值的贡献。这样就把企业价值从客观的有形资产的范围延伸到企业所拥有的无形资产的价值，从而扩大了企业价值的内涵，为企业价值研究开辟了新的方向。1.2.2国内研究现状 企业价值评估在西方财务理论界已