沈阳滨河美食街项目评估报告(终稿).ppt

沈阳市 滨河美食街影城项目评 估 报 告 北区何生组：姜洪社 2010/12/12 沈阳城市介绍 沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要重工业基地，素有“东方鲁尔”的美誉。沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部。 共辖10个市辖区，一个县级市，三个县。沈阳市市区面积3945平方公里，建成区面积793平方公里，人口1202.6万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口986万人，市辖区户籍人口613.5万（2009年沈阳国民经济与社会发展统计公报）。 沈阳城市经济指标（2009年） 全市实现地区生产总值（GDP）4359.2亿元。 全年全社会固定资产投资3676亿元，比上年增长22.2%。2009年城建投资360.4亿元，比上年增长26.5% 全年社会消费品零售总额1778.6亿元，比上年增长18.1%。 全年进出口总额65.7亿美元，比上年下降7.7%。 城市居民人均可支配收入18560元，增长9.1%；人均消费支出16447.79元，增长12.1%。农民人均纯收入8752.87元，增长9.0%；人均生活消费支出4807.73元，增长7.0%。 全年地方财政一般预算收入320.2亿元，比上年增长10.0%。 城市区位 距离北京600公里 距离大连350公里 项目所在区域 滨河美食街项目位于沈阳市和平区。坐落于沈阳市长白岛滨堤路（浑河南侧沈阳万科城社区商业） 滨 河 美 食 街 长白岛 项目所在区域 滨河美食街项目位于沈阳市和平区。坐落于沈阳市长白岛滨堤路（浑河南侧沈阳万科城社区商业） 滨河美食街项目概况 滨河美食街项目总建面45000平米。由多个二、三层独栋组成。定位于沈阳最具品质的餐饮休闲中心。 项目北侧紧邻沈阳最大的长白岛森林公园。 项目南侧\东侧为沈阳地产标王之一—沈阳万科城社区 滨河美食街项目概况 滨河美食街项目主体结构已完工。影城项目由一栋二层楼和三层楼组成，需改造。 滨河美食街招商工作正在进行中，餐饮客户已正餐为主。 滨河美食街项目计划2011年10月统一开业。 影城 项目5公里高端社区 项目5公里常住人口 滨河美食街项目核心商圈为长白岛区域，约75000人，政府规划区域人口为15万。 滨河美食街项目5公里常住人口超过25万。 项目周边商圈 项目动线 项目周边电影院 华臣 铁西万达 太原街万达、 百老汇、新东北 泛华广场金逸 影院规划 影城4个厅（三个中厅、一个小厅)，446座 影城使用面积1692，建筑面积2540平米。 一层 影院规划 票房收益测评及投资建议 影院票房收益测评： 沈阳滨河美食街项目约2011年10月开业，该项目租赁面积：2540平方米，4个厅，446个座位。 1、年度票房= 446座* 40元（平均票价）*5场*365天*18%上座率 = 586 万元 2、年度票房= 446座* 1.16万元/座（年座位产值） = 517万元 注释：1.15万元/座=华臣影城1.92万元/座*60%（修正值） 影院投资建议： 3、建议投资影院类型：社区型豪华影院 4、建议投资总额：500万元 5、票房预估：520万 影城项目投资预算表 因总免租期为12个月，装修期为4个月，自开业期计算第一年免租为8个月。 影城商务条款 滨河美食街项目租赁面积2531平米，15年租期。 租金内含物业费，物业费为0.35元每天每平米。免租期1年。 押三付一。 改造费用由甲方承担 改造工程条款 14.1本合同的具体交房标准以及工程改造事宜，由双方另行签署《工程改造补充协议》确定。甲方将承租商铺交付给乙方后，以乙方的名义进行所有与后期结构改造相关的手续报批、委托设计、工程发包等工作，上述工作的具体实施由甲方负责。上述工作的具体费用由甲方承担。 14.2甲乙双方应于本合同签署30日内签署《工程改造补充协》。《工程改造补充协》包括但不限于以下内容： A.工程改造成本的确定方式 B.工程改造完成后的交付标准及甲乙双方的分工界定，详见附件九《工程改造交付标准及分工界定》 C.工程改造完成的具体时间。 D.工程改造具体实施方案及流程分工