综合用地价格评估.doc

第 24 卷 第 8 期 中 国 土 地 科 学 Vol.24 No.8 2010 年 8 月 China Land Science Aug.,2010 立体综合用地宗地价格评估方法研究 陈 英，张 军，周冬梅，李小英，张仁陟 （甘肃农业大学资源与环境学院，甘肃 兰州 730070） 摘要：研究目的：研究具有多权属、多用途特性的立体综合用地地价评估方法。研究方法：文献评述法，数学模型法。研究 结果：分析了影响立体综合用地价格的影响因素，设计了由综合基准地价、用途、地价空间分配决定的立体综合用地宗地 价格评估方法。研究结论：立体综合用地宗地价格评估方法，可用于宗地地价评估，亦可应用于不同用途、不同权属、不同 楼层的地价分摊 。 关键词：土地评估；立体综合用地；宗地价格；评估方法 中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1001- 8158（2010） 08- 0009- 07 Research on the Evaluation Method of Land Parcel Price of Tridimensional Integrated Land CHEN Ying, ZHANG Jun, ZHOU Dong- mei， LI Xiao- ying, ZHANG Ren- zhi （College of Resources and Environmental Science, Gansu Agricultural University, Lanzhou 730070, China） Abstract: The purpose of this paper is to develop an evaluation method for the land price which has multiple- ownership and multipurpose features. Methods employed include literature review and mathematical model. The results indicate:（1）influential factors on the price of tridimensional integrated land have been analyzed;（2） an evaluation method of land parcel price of tridimensional integrated land has been designed, which is determined by the comprehensive land benchmark price, purpose and spatial allocation of land price. It is concluded that this method could be used for land parcel price evaluation and for land price apportionment in terms of various land uses, ownerships and floor numbers. Key words: land evaluation; tridimensional integrated land; land parcel price; evaluation method 土地的立体化、多样化发展，带来高层建筑产权上的多元化和动态化。一幢高层建筑往往有众多的所有者 、 使用者，且又常处于变动中。综合用地的土地是同一块，但其上附着不同年限的使用权的不同用途，不同用途对 该宗地价格的贡献率不同。当房地产开发商出售开发楼宇的某一部分给特定客户时，这块土地使用权的一个相 应份额就随之转移，购得这座大楼的人共同拥有这一块土地的使用权。但各自拥有的份额是多少？不同楼层、不 同用途对土地总价的贡献是多少？同时，综合用地具有明显的集聚效应、财富效应、空间效应、内生效应和联动效 应[1]，与单一用途相比，具有更高的效益。因此，对立体综合用地价格评估方法研究具有重要的理论与实践意义 。 收稿日期： 2009- 12- 11 修稿日期： 2010- 07- 16 基金项目：甘肃省青年教师基金“基于生态位理论的兰州市土地利用变化及其调控研究”（0702- 02） 第一作者：陈英（1969-），男，甘肃武威人，副教授，博士。主要研究方向为土地生态与土地资产管理 通讯作者：张仁陟（1961-），男，甘肃静宁人，教授，博士生导师。主要研究方向为土地生态与土地资产管理 。 。E- mail: cheny@gsau.edu.cn 。E- mail: zhangr