淮海文化艺术产业园中期汇报方案.pptVIP

置业关注小区的配套情况 区域购房需求分析 且 固定收入者置业关注小区的配套 自由职业者置业关注小区的配套 置业建筑风格倾向 区域购房需求分析 且 固定收入者置业建筑风格倾向 自由职业者置业建筑风格倾向 食品城板块区域疆界淡化、差异消减、内部竞争已经弱化； 随着新城区的市政投入使用、生活配套设施的不断迁入，城市副中心雏形正在形成，“演进、融合”，是大势所趋，已呈浩荡之势。 由此可见，食品城板块将逐渐不复存在，且被新老城区瓜分、融合。 SWOT分析 2 Strength——优势 项目交通便利，车行条件优越 周边中高端住宅项目较多 临近新市府所在地（驱车5分钟左右） 靠近新城区大龙湖风景区，自然资源丰富 Weakness——弱势 片区形象较差，市民认可度较低 周边商业氛围较差且档次较低，需要长期培育 板块靠近新城区，未来升值潜力无限 随着功能完善和其他大商业项目的逐步落地，随着新城区大量居民的涌入和居住，将成为较为独立的城市副中心 Opportunity——机会 项目面临潜在竞争，受到周边项目的冲击 培育周期较长，可预见问题较多，难度较大 Threat——威胁 3 4 1 附属地块SWOT分析 附属地块产品建议 2 附属地块定位 住宅开发定位原则 住宅产品建议 商办开发定位原则 商业产品建议 办公产品建议 附属地块定位 住宅开发定位原则 后调控时代下住宅开发定位原则 后调控时代下，轻易不要切入高端市场 顺应市场发展规律，从粗放型转向集约型 附加价值卖点实用化 总价控制 产品特征突出 景观升级 住宅产品建议 风格定位 住宅产品建议 客群定位 首次置业的中、中下客群 住宅产品建议 竞争楼盘户型 住宅产品建议 户型定位 小三房为主，高性价比 住宅产品建议 户型定位 户型 比例 小高层面积 高层面积 两房 30% 75-80㎡ 80-85㎡ 小三房 50% 90-95㎡ 95-105㎡ 舒适三房 20% 105-115㎡ 115-125㎡ 在从产品本身出发 做徐州最经典的小三房 主力户型 商办开发定位原则 户型定位承接配套商业和产业链衍生的可持续变量（预留） 处理方式：以销售为主，自持部分 1万㎡持有（公共配套）：商务配套、文化大舞台、物业等公建 1万㎡暂时持有，后期销售：超市、餐饮等 余下2万㎡全部销售 商业定位 商业产品建议 通过办公性质定位，最终实现销售 产品建议 迎合产业园要求，soho、loft公寓等 酒店式公寓 操作模式 结合产业园需求，进行定制式办公建设，或以低总价进行打包销售 办公定位 办公产品建议 通过办公性质定位，最终实现销售 产品建议 迎合产业园要求，soho、loft公寓等 酒店式公寓 操作模式 结合产业园需求，进行定制式办公建设，或以低总价进行打包销售 办公定位 * 从地块本身谈起 引 地块指标 占地 总占地150亩，计100000㎡ 容积率2.0，无限高要求 规划总建筑面积约200000㎡ 项目四至 北临经七路，南靠昆仑大道，西接食品加工厂和徐州市人才交流中心，东依纬一路和故黄河 容积率 规划建筑面积 规划用途 住宅、商业和办公 商办和居住各50%（暨住宅和商办的建筑面积均为10万㎡）。商业和办公没有具体比例要求，但需要建设5000㎡民族大舞台（不能销售） 住宅：控制风险 商业：八仙过海 地块价值分布图 物业形态分布图 附属地块市场分析 1 徐州市场格局 区域现状分析 区域竞争楼盘分析 区域购房需求分析 附属地块SWOT分析 徐州市场格局 2011年之前徐州市场格局 北区 西区 南区 铜山新区 中心区 东区 高铁新区 新城区 食品城板块 2011年前徐州楼市八分天下 中心区不断扩大，逐渐辐射北区、西区和南区三个区域； 高铁新区、新城区“异军突起”，楼市开发建设火热。 激烈的市场竞争环境下， 食品城地块夹缝中生存， 市场地位岌岌可危 食品城板块逐渐消失 2011年之后徐州市场格局 徐州市场格局 老城区 铜山新区 东区 高铁新区 新城区 城市扩张 政府引导重心偏移 副中心 雏形 ······ 区域现状分析 区域交通情况 区域现状分析 5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余条公交线路通往或途径食品城，更有多条城际或县际班车在此中转候车。 昆仑大道途径食品城，快速连接主城区和新城区， 迎宾大道（204国道）连接东、南三环，可畅达城市每个角落。 迎宾大道 本案 两大城市主干道