2008年长沙藏珑一期独立别墅销售执行报告.ppt

稀缺细节尊贵、身份定制化私家服务 大盘持续成功核心竞争力研究表明展示及服务是我们实现独立别墅营销的必经之路 圈层活动的原则，“某一类客户的共同喜好，充分体现身份与尊贵感” 高端客户活动（即产品发布会及高端会员成立） 线下：圈层营销 推广攻略 活动攻略 时间：7月6日 地点：喜来登酒店 设立双瑞会中的顶级钻石会员（暂定） 案例：万客会设立了高端的游艇会 线下：圈层营销 推广攻略 活动攻略 时间：7月6日 地点：喜来登酒店 可预约会所的红酒雪茄吧，成为私人会客厅 可预约月湖游艇，成为私人会客厅 会所设施的终身免费 结合典藏红酒品鉴暨新品发布 依据客户身份和兴趣爱好，联手奢侈品牌，结合整体推售节点，将产品信息贯穿于各类名流社交活动中，形成项目的口碑传播和影响力。 时间：7月6日 地点：喜来登酒店 推广费用预算 8 电台广告 10 电视广告 10 影视制作类 20 其他备用 50 活动营销 50 包装费（看楼通道及地块内包装） 25 报纸广告 202万元 合计 注：独立别墅总销售额约1.5 亿 15 销售物料(楼书) 4 网络广告 10 户外广告类(广告牌/导示/条幅) 费用预计（万元） 分项 独立别墅按照30000元/平米计算，营销费用按1.35%提取。 定制化 关键举措 12套独立命名，定制化的庭院精装修 一本收藏价值的楼书 双瑞会高端会员钻石会 私家感 私家感强的样板房 私家路的设置及小区园林 尊贵感 预约看房 五星级贴身管家服务 智能化系统 打造顶级独栋之路 中高端前期通过环境或产品迅速建立市场知名度，实现前期成功 后期逐渐向2、3象限转化，通过独特的社区人文价值和品牌服务价值，实现销售和溢价 核心竞争力矩阵 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 产品 服务 人文 环境 新进者 品牌和影响力 社会资源和氛围 区域价值自然资源 1 4 2 3 核心策略 一、强势树立顶级形象 二、定制化的现场展示及服务 三、圈层客户营销 寻找价值信息（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages）： 相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）： 楼盘带给用户的利益/价值 高档居住版块/城市核心/立体空间/精致产品/精装内庭院/私家水岸 产品原创/科学理性/立体社区/ 我们的水是流动的水、参与的水、体验的水、私家的水…… 在城市中央，月湖的水延绵、夺目，藏珑在这里与月湖交相辉印 地位/阶层/身份/高品质/与众不同的生活方式 一期独立别墅推广形象关键点 通过树立与众不同的生活方式，树立顶级形象 独别营销的原则：“重展示/轻推广/精活动/稀推售” 产品策略 （产品系统） 展示策略 推广策略 （配置系统） （服务系统） （前期卖场昭示系统） （卖场概念展示系统） （卖场全线展示系统） （形象系统） （媒体系统） （关键事件系统） 豪宅的营销，“身份感/稀缺感/定制感” 产品策略的原则，“定制化/智能化（不需要极高配置），体现客户的身份与标签” 借藏珑的知名度，建立全新产品体系 12套别墅独立命名：以国外皇宫和城堡命名，建立尊贵感和身份感 产品定制 ACTION 1 12套别墅独立命名：以国外皇宫和城堡命名，建立尊贵感和身份感 12种精装庭院选择和极富个性的门牌、扶梯、景观小品、铺砖、植被等细节处理，满足客户定制化需求，增强专属感与定制感。 产品定制 吻合别墅命名风格的12套不同风格的定制化庭院设计 ACTION 2 私家信报箱 私家信报箱 个性化门牌 私家庭院 个性拦栅 精装庭院 12种庭院精装修做法建议 东南亚风格 木栈台的设置 围合式庭院设计 智能窗——功能：煤气泄漏自动开窗、下雨自动关窗、小孩靠近自动关窗 新风、地暖系统 指纹门锁（虹膜门锁） 组团独立门禁 产品定制 智能化：局部亮点，体现人性化即可 ACTION 3 造场的特色物资：一本贵族生活手册 《贵族生活手册》 目的：弱化楼书的功能性，加大其收藏价值 内容规划: 世界贵族生活体系 与人群挂钩＋价值名称+人群特定符号＝人群形态扫描 结合项目描述项目未来生活场景 独立别墅效果图 产品定制 ACTION 4 服务系统的原则，“让客户充分感觉体验尊崇性/获得与曾经的生活经历相似的生活感受，重点在于体现身份感” 人性化服务体系： 全方位、满足个性化需求的服务增值系统 物业服务的尊崇升级，深度礼宾式和集中资源式 [深度礼宾式] 设定物业私人助理 [集中资源式] 1-迎合高端客户服务对于便捷及时的需求，由双瑞统领社会资源，建立第一时间响应绿色通道服务关系网络； 2-双瑞物业集中扮演社会资源中枢功能； 3-集中资源如：商务类/健康类/家政类 （服务