浅谈房屋抵押权的问题.doc

浅谈房产抵押权 ——储宏宝 引言 这段时间，联社领导不时的深入基层信用社指导贷款清收工作，我们主任也是风风火火的来回的跑，写起诉书，到法庭起诉，查找贷款资料证据等，可真谓忙啊。 中午了，我们休息吃饭，围成一桌，吃着吃着，主任问我：“小储，你是学法律的，我问你一个法律的问题，你说房屋抵押权的诉讼时效是多长啊？”我接问到“具体情况是怎样？”主任道出了他心中的困惑。事情是这样的：以前有个客户在我们社办理了贷款，当时到期未还贷款，我们社怠于行使债权，于是过了诉讼时效，但是贷款时办理有房屋抵押手续，现在法院由超过诉讼时效不予受理债权的诉讼，而我们现在只能以抵押权的实现来保护自己的权益，然而事与愿违。由这个小小的案件，引发了我对房屋抵押权的一点思考。 房产抵押的涵义 房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。 房产抵押特征 （1）房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。 房抵押人权利和义务 房屋抵押人享有如下的权利：房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。可以将抵押房屋出租。 房屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。由此可见，抵押权作为担保物权的事实诉讼时效有四年。反面解释：如果担保物权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后二年以后行使担保物权的，人民法院将不予以支持。这里的不支持，不能理解为该担保物权的消灭，因为贷款债权的一般诉讼时效为二年，该时效的完成，仅发生贷款债权胜诉权丧失，其债权仍然存在，在以后的二年期间内，抵押权人提起诉讼的，仍可能获胜《物权法》第202条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，法院不予支持。《物权法》严格遵守了抵押权的从属性，抵押权的权利存续期间与主债权的诉讼时效完全一致。需要注意的是，本条规定的是抵押权人在主债权诉讼时效期间内未行使抵押权的，人民法院不予保护，也就是说，过了主债权诉讼时效期间后，抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的权利，即胜诉权，而抵押权本身并没有消灭，如果抵押人自愿履行担保义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。