XX房地产股份有限公司世纪俊园项目可行性商业策划书.doc

第一章 项目周边情况概述 一、项目地块基本情况概述 1、项目位置 项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园、王旗营村、恒森家私城，南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。总开发占地面积约为194亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约157亩，凤凰新村“城中村”改造27亩。 2、宗地权属、附着物、拆迁 云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于1998年，注册资金6000万元。 原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北郊茨坝镇。搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后，现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。 为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对“城中村”的改造，美化城市景观，建设环境好、品质高的住宅小区，经与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上建设“世纪俊园”项目。 项目地块中厂区附着物以厂房为主，为一层的砖混结构，凤凰新村以5至7层的自建砖混结构房，建筑密度大。 项目地块内无保护建筑或文物保护单位 二、项目周边环境情况 1、地块周边建筑物 项目地块位于昆明市北市区，紧临北京路延长线，项目周围以住宅小区为主，掺杂部分农民房。 2、项目区域市政生活配套 本项目所处的片区是昆明传统的市民居住区，该片区周边已形成完善的生活市政配套，学校、医院、酒店、公交、餐饮等一应俱全。 ★ 周边配套（1000米以内） 医疗：九州泌尿专科医院、昆明同仁医院、昆明市计划生育服务中心第二服务站、玛利亚女子医院、云南妇女儿医院、翠康大药房 教育：铁路局北站幼儿园、春苗幼儿园、昆明市妇联艺术幼儿园、云南省电子技学校、昆铁五中、第十一中学、盘龙区桃源小学 金融：建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、中国银行。 宾馆：雄业酒店、金邮大酒店、金星宾馆、齐宝酒店、锦大酒店等。 购物：盛兴超市、国美电器、家乐福。 休闲娱乐：日新温泉浴场、万紫千红KTV、博雅娱乐城。 餐厅：北大门美食城、 治安：公安局盘龙区分局 其它服务设施：中国邮政北站营业厅、中国电信北站营业。 ★ 人口 项目区域人口居住密度相对不高，项目周边多为住宅小区和企业单位宿舍并掺杂部分农民房，人员较为复杂。 ★ 交通情况 交通便捷，道路路况较好，公交车覆盖面广，项目辐射力强。 公交车： 22路 (火车北站—大观楼) 、 25路 (北市区公交站—昆明丫) 29路 (火车北站—三农场) 、 50路 (火车北站—昆明站) 57路 (黄家医圈—金星小区) 、 61 路 (白马小区—市客运北站) 67路 (北市区公交站—民航机场)、70 路 (黄土坡—理工大白龙校区) 71路 (近日公园—金殿) 、 79 路 (巴士家园—菊花灯市) 85路 (菊花村—黄土坡) 、 91路 (北站—阳光花园) 95路 (龙聚建材市场—西华园) 、 102 路 (眠山—火车北站)。 101路 （火车北站—梁源小区） 4、项目的污染情况 项目为家俱厂厂房及城中村改造，无任何重大的工业污染。 第二章 项目区域情况分析 一、地块社会性分析 1、地块的区域属性分析 世纪俊园项目地块位于一环路与二环路之间，交通发达，适合用于住宅开发，但由于地块周边社会环境困历史发展的原因，区域规划较为凌乱，区域中混杂大量农民自建房，外来流动人口较多，有城乡结合的气息，对地块的社会秩序和商业活动有一定影响。 2、地块区域经济属性和人口购买力分析 项目区域是昆明开发较早的市民生活区之一，小区居民生活较富裕，但是这些小区建设时间相对较早，户型设计及小区配套功能落后，不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平的要求，因此项目区域居民存在二次置业的可能。以及项目地段较好，交通发达，项目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。 3、地块区域客户源分析 2003年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在一定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从一定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进一步挖掘。目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是： ☆ 第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有一定感情，周边新小区将是再次置业的首选，这部分人群将都是项目的购买人群。 ☆ 工作在该区域的事业单位、企业工作人员。由于