情境五物业管理.ppt

（三）设备设施的修缮养护 1．物业设施设备的构成 二、物业管理区域公共秩序维护管理 （一）秩序维护管理 1．秩序维护管理的范围 （1）物业的公共区域。包括公共的场地、道路、物业的公共场所等。 （2）楼宇的公共空间。如电梯、楼梯道、公共走廊等。 （3）物业管理区域内的停车场 2．秩序维护管理的内容 （1）建立健全物业区域秩序维护管理的组织机构 （2）制定和完善各项秩序维护管理制度 （3）制定安全管理预案 （4）与当地公安机关建立良好工作关系 （5）保安人员的培训 （6）出入管理 （7）安防系统的使用、维护和管理 （二）消防管理 1．建立一支专群结合的消防队伍 2．制定和完善消防管理规章制度 3．消防安全宣传 4．消防设备维修养护管理 5．适时采取适当消防管理措施 6．制定详细可行的消防预案 （三）道路交通管理 1．道路管理 2．交通管理 3．车辆管理 4．停车场管理 * * 情境五：物业的日常管理 模块一 业主大会和业主委员会 一、业主及其权利和义务 （一）业主的概念 业主是指房屋的所有权人。 （二）业主的权利和义务 1．业主的权利 （1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业服务企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。 2．业主的义务 （1）遵守管理规约、业主大会议事规则； 　　（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（5）按时交纳物业服务费用； 　　（6）法律、法规规定的其他义务。 二、业主大会 （一）业主大会的概念 物业管理区域内全体业主或其代表参加的会议，是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。 （二）业主大会的工作程序 1．首次业主大会的召开 （1）召集时间 （2）成立业主大会筹备组 ●业主大会筹备组的工作内容： ①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； ②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； ③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； ④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； ⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 3．业主大会例会 4．业主大会临时会议 ①20％以上业主提议的； ②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； ③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况 5．会议形式及会议有效人数 （1）会议形式 集中讨论、书面征求意见 （2）会议的有效人数 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 6．决定问题的程序 （1）普通事务的决定 业主大会讨论决定普通事务，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （2）重大事务的决定 业主大会讨论决定决定重大事务，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。属于重大事务的情况有： ①筹集和使用专项维修资金； ②改建、重建建筑物及其附属设施。 （三）业主大会的职责 （1）制定和修改业主大会议事规则； 　　（2）制定和修改管理规约； 　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（4）选聘和解聘物业服务企业； 　　（5）筹集和使用专项维修资金； 　　（6）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 三、业主委员会 （一）业主委员会的概念 业主委员会是指物业管理区域内的业主大会选举产生，报物业所在地房地产行政主管部门备案设立，代表和维护业主合法权益，反映业主意愿和要求，协助和监督物业服务公司工作的自治管理组织。 （二）业主委员会的职责 ①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；