房地产行业优势企业整体评价-全球品牌网.doc

房地产行业优势企业整体评价 一、上市房地产企业整体评价 我们选择万科A、招商地产、陆家嘴和金地集团这四家重点上市房地产企业进行企业营运状况比较分析，这四家上市公司均为行业内经济实力和影响力位例前排的企业，并且在地理位置、产品属性等方面都有一定可比性。对这些企业的财务状况进行分析时，我们分别考虑了盈利能力、营运发展能力、偿债能力和资产结构安全性四个方面的一些重要指标。由于第四季度的数据尚未公布，采用第三季度的数据进行分析。 （一）获利能力比较 表6.1 重点上市企业获利能力比较 10 年第三季度，相比于上年同期，四家上市企业的获利能力都有所增强。其中，万科的成长最快，绝大大部分获利能力指标增幅都大于其它企业。万科这个龙头老大的优势依然明显，获利能力最强。 （二）营运与发展能力比较 2010 年三季度，万科和金地集团的各项营运能力指标与上年同期相比都提高了，万科的固定资产周转率从上年三季度的13.36次提高到今年三季度的26.46次，提高一倍，固定资产周转速度加快，这主要是由于国家实行土地紧缩政策，企业的土地储备减少，开发的土地面积占购置土地面积的比重增大，闲置的土地减少造成的。四家企业的应收帐款回收率均提高，金地集团提高的幅度最大，从上年三季度的632.29次提高到1627.26次，应收帐款的管理效率比较高。金融街的固定资产周转率降幅比较大，资金的利用效率和管理效率降低。本季度，万科和金地集团的总资本利用效率明显高于陆家嘴和金融街，营运能力更强。 表6.2 重点上市企业营运能力比较 资料来源：根据中国上市公司资讯网数据整理 （三）偿债能力比较 表6.3 重点上市企业偿债能力比较 资料来源：根据中国上市公司资讯网数据整理 从表4.3 可以看出，金地流动比率从1.56提高到2.11，表明它的营运资金增加，短期偿债能力有所提高，其它三家企业的流动比率均有所降低，但陆家嘴的依然在2以上，偿还短期负债的能力还比较强。从各企业的速动比率来看，除陆家嘴外，其他三家企业都没有达到1，流动负债的安全性都没有十分的保障。与去年同期相比，陆家嘴的速动比率有所提高，金地集团保持不变，金融街和万科的速动比率都有所降低，到期清算能力降低。资产负债率上，万科和金融街的资产负债率都比较接近60%的安全线，而陆家嘴则仅有35.08，资本结构不尽合理，导致长期偿债能力不强。从整体来看，陆家嘴的短期负债偿债能力更强，而万科和金融街的长期负债能力较强。 二、综合排名百强企业整体评价 我们从规模、盈利能力、成长性三方面来反映企业的“均好性”，即综合实力。由“中国房地产TOP10 研究组”提供的数据资料分析可以看出,从房地产百强企业的基本面看，整体的“均好性”有待加强。受益于2004 年主要区域房地产市场的良好表现和回报，百强企业在规模性和成长性方面均表现良好；然而，多数百强企业的盈利能力相对较弱，2004 年利润总额超过10 亿元的百强企业屈指可数，有多达29%的百强企业其利润总额还未能突破1 亿元。百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。 而综合实力10 强企业表现出良好的“均好性”。规模上，综合实力10 强企业的平均总资产为145 亿元，平均施工面积为290 万平方米，平均竣工面积为85 万平方米，平均主营业务收入为56.76 亿元。 表6.4 综合实力10 强企业平均功效 成长速度上，综合实力10 强企业近2 年主营业务收入的平均增幅高达51%，房屋销售面积平均增幅为31.3%。盈利能力上，综合实力10 强企业的利润总额在10 亿元以上的占到了70%，总资产回报率为4%~7%，平均净资产收益率和净利润率分别达13.32%和10.02%。 表6.5 2010 中国房地产百强企业综合实力前十名 第二节 房地产行业企业集中度分析 一、整体集中度分析 （一）综合排名前100位企业规模状况 对房地产百强企业的总资产、主营业务收入、房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积和销售面积等规模性统计指标研究表明，与去年相比，房地产百强企业的经营规模差异依然较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。从百强企业总资产规模分布看，企业总资产主要在10~50 亿之间，10~30 亿的百强企业占总数的34%，30~50 亿的企业占26%，超100 亿的企业也达到13 家之多。 图6.1 百强企业总资产规模分布 企业开复工面积有显著增加，过100 万平方米的企业从去年的15 家增至现在的30家，过200 万平方米的企业也由去年的3 家增至8 家。 2004 年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，但调查数据表明中国房地产行业还未出现一家