第3章房地产估价原则与估价程序.doc

3房地产估价原则与估价程序 [学习目标]掌握合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，熟悉房地产估价的程序。 3.1 房地产估价的原则 前已述及，房地产市场是不完全竞争市场，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，受许多个别因素影响。因此，估价师在评估时，还要根据个人经验对市场作出判断，是科学方法与经验判断的结合。估价师在进行评估活动时，必须受到行业的行为准则约束，在一定的评估原则下开展评估活动。人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房地产估价活动中应遵守的法则、标准，这即为房地产估价的原则。 房地产估价原则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。估价人员都应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。 作为引进产物的房地产估价理论，对房地产估价原则的认识，有一个借鉴、吸收、消化、总结和提高的过程。目前，对房地产估价原则的论述可谓仁者见仁，智者见智。从理论上说，估价原则与估价要求确有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求以及依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件；但从现实的角度看，像依法估价这样的估价要求在实际估价工作中又确实十分重要，有包括在估价原则中的必要性。因此，我们认为我国现阶段房地产估价应遵循的原则有合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 3.1.1合法原则 房地产的合法原则是指房地产估价应以估价对象的合法权益即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。 (1)在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 现行的房地产权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 根据上述权属证书和其他有关证件如：政府关于房地产方面的文件、法院关于房地产方面的裁决书等，就可以判明待估房地产的产权情况，按其合法产权评估。具体需明确：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价，临时用地不能当作长久用地来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，违法建筑不能当作合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当作产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当作手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价。 (2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 城市规划、土地用途管制是房地产使用中必须执行的强制性标准。因此，在估价中也必须以其使用符合这些规定为前提。在用途方面，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，除非申请变更为商业用途且得到批准，否则也必须以居住用途为前提来估价。在容积率方面，如果城市规划规定了某宗土地的容积率，则必须以不超过此容积率为前提来估价，如果超过此容积率来估价，由于超出的容积率违法没有法律保障，由此评估出的较高的价格得不到社会承认，从而不能实现。 　　(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、增与等。 3.1.2房地结合原则 房地结合原则是指无论是对房屋建筑的估价，还是对地产的估价都必须把房与地结合起来。这是因为： 房屋不能离开土地而单独存在，土地包含其上的一切附着物。评估房屋的价格，必须考虑地段环境、土地位置及土地价格，因为房屋不可以脱离其赖以立足的土地而流通。同理，评估土地价格，无论该土地是用于土地再开发，还是直接用于经营，附着其上的房屋建筑都应包括其中。否则，要么土地使用权变动毫无实际内容，要么行使土地使用权，附着其上的一切物品就无法独立地实现其使用价值。 房地结合原则说明，房产估价要考虑地价因素，地产估价也应考虑房产价格。这种结合并不否定房地权属关系的相对分离及房地分割的单独交易，但这种分离与分割只是房地不同所有者、使用者的利益分配问题。如某一地块附有房屋建筑，土地使用权属于甲所有，房屋则属于乙所有。假设房屋所有者乙要出卖其房屋，另一买主要购买其房屋。对此，房屋的估价必须考虑地价，只不过乙得到的只是房地价格中的分割屋价，土地所有权者得到另一部分（在不转让土地使用权的情况下），即地租。房屋买主同时支付房价与地租。土地使用权与房屋所有权分离这种情况，在