淮北东苑商贸广场项目可行性分析报告.doc

淮北·东苑商贸广场项目 可行性研究报告 南京长岛建筑装饰有限公司 二〇〇九年八月第一章 项目建设设计方案及内容 一、设计方案 本项目地处相山区长山路西、桓谭路以南，该区域为淮北城市的精华板块。在项目方案设计上考虑淮北市各楼盘开发产品的质量品味，环境因素并综合地块拆迁成本及投资利润期望值，项目定位为质量一流，环境一流，高绿化率，风格别致，外观优美，配套完备的精品写字楼。项目以高层建筑为主，各层次的配套公建完美结合。 淮北·东苑商贸广场效果图  二、项目内容 本项目东苑地块规划用地18.48亩，规划总建筑面积4.96万m2，为20-28层高层，写字楼3.55万m2，商服1.41万m2，配有150个地下车位，新建火车站站前广场成为整个写字楼的一大亮点。 淮北·东苑商贸广场效果图 三、本项目东苑地块各项经济指标 东苑地块主要技术经济指标 项 目 单位 数量 总规划用地面积 hm2 3.08 总建筑面积 万m2 4.96 其中 写 字 楼 万m2 2.85 公共建筑面积 万m2 1.98 其中 商服 万m2 1.75 牧业管理用房 m2 334 幼儿园 m2 1966 建筑基底面积 万m2 1.01 总建筑密度 % 32.79 综合容积率 -- 4.02 绿地率 % 36.3 四、区域划分和开发步骤 金色云天项目分东苑、西苑和北苑三个区域。东苑、西苑和北苑各为一个组团，开发计划为整个项目分期动工。第一期东苑作为一个独立的区域，从投资、建设及经济评价卜单列出来，作为一个组团核标。 第二章 东苑建设的进度及资金筹措 一、建设进度 东苑已全部拆迁完成，江苏省徐州地质研究院甲级资质承担完成工地质勘察工程，本项目由浙江佳境规划建筑设计研究院甲级资质设计，安徽科建监理有限公司甲级资质为本项目监理。施工单位系合肥建工集团一级资质，根据前期工作进展情况，企业建设能力和管理水平，拟用3年时间完成，即从2009年8月到2012年8月止。 二、投资估算 东苑总投资15000万元人民币。其中土地成本3520万元(包括土地出让金，契税，拆迁费用，该费用由淮北云天提供)，工程前期费用1144万元(包括勘察设计，区政府配套，临时设施，各项评估费用)，建安成本8140万元(包括土建及各项配套设施费用)管理费用，销售费用，不可预见费共1104万元，财务成本1092万元。 三、资金筹措 本项目自筹资金12000万元，占投资总额80％，注册资金3000万元，占投资总额20％。 第三章 东苑地块建设成本及收入分析 一、建设成本估算 工程施工造价参照2000年《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》、《全国统一建筑安装工程预算定额安徽省估价表》等有关规范性文件和《淮北市基本建设行政事业性收费文件汇编》为依据，本项目投资成本如下： 单位：万元 序号 内 容 金 额 备 注 一 土地成本 3520 l、土地出让金 3366 共18亩，每亩187万 2、契税 141 按出让金总额4％ 3、拆迁安置费 二 前期费用 1144 按230元／m2计 4、规划设计费 271.6 按55元／m2计 5、水文地质勘查 2 按0.4元／m2计 6、抗震评估费 28.8 按5.8元／m2计 7、区政府配套费 745.2 按150元／m2计 8、环境评估费 2.4 按0.48元／m2计 9、交通评估费 2.8 按0.56元／m2计 10、临时设施费 50 按16元／m2计 11、防雷评估费 10 按2元／m2计 三 房屋开发费 8140 按1880元／m2计 12、建安成本 7229 按1455元／m2计 13、水电设施 546 按110元／m2计 14、道路、绿化、排污，消防设施 174 按35元／m2计 15、小区配套 1391 按280元／m2计 四 管理费用 298 按60元／m2计 五 销售费用 645 按130元／m2计 六 财务成本 1092 贷14000万，期限3年，年利率6.5％ 七 不可预见费 160 按32元／m2计 总 计 15000 按3260元／m2计 二、收入估算 东苑地块销售收入主要是指可售房收入。东地块可售房屋住宅4.96万m2、商业面积2.11万m2、写字楼150万m2、地下车库300个，根据淮北市房地产价格及本项目本身特点及市场宣传，预测其销售价格如下： 用房类别 可售面积 （万m2） 售 价 （元/m2） 合计 （万元） 商 业 1.41 11000 15510