物业管理基本制度及政策(整理笔记).doc

物业管理基本制度和政策 物业管理概述 需掌握内容 对《条例》所称物业管理定义的理解 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。 物业管理活动的基础是物业管理服务合同。 物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。 《条例》确定的基本法律关系 业主相互之间的关系 物业服务企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 物业管理各方主体与政府之间的关系 业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。 业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业管理费用的等价交换关系。 物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。 公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。 《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面： 强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益 强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系 强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 需熟悉内容 物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。 社会化的两个基本含义——一是物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 现代化社会大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。 物业管理的专业化就要求物业服务企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。 市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 物业管理的市场化特征的体现 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 物业管理活动应遵循市场原则 非市场性的房屋管理不属于物业管理 物业管理在社会经济中的地位和作用 实施物业管理有利于促进经济增长 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 实施物业管理有利于增加就业 实施物业管理有利于维护社区稳定 实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 《条例》确立的基本制度 创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度 需了解内容 物业管理的产生和发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅.希尔女士为其名下出租的房屋制订了一套行之有效的管理办法。 英国成立了非盈利性组织——皇家特许屋宇经理学会 20世纪初，美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理公司——深圳市物业管理公司挂牌成立 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——深圳经济特区住宅小区物业管理条例 1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制，为我国房地产体制改革指明了方向 我国物业管理制度建设的历史沿革 在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因： 我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用 物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预 普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的兼管 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，《条例》为分水岭，《条例》颁布前的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，二是过渡性，三是针对性。《城市新建住宅小区管理办法》，《全国优秀管理住宅小区标准》，《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，