物业管理地盈利模式.doc

物业管理的盈利模式 一、明确物业管理定义 物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的在公共契约里都这样一条条款，“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。 （一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是第一客户，即发展商，此阶段的服务内容包括： 1、从物业管理角度就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 2、制定物业管理计划包括计算管理份额 3、制定物业管理组织架构 4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划 5、制定第一年度物业管理财务预算 6、参与工程监理 7、参与设备购置 8、参与工程验收 9、拟定物业管理文本 （二）交付使用后的物业管理服务对象是第二客户，即个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面： 1、楼字及设备维修保养 2、楼字保险事宜 3、保安服务 4、清洁服务 5、绿化环境保养 6、紧急事故处理 7、处理住户投诉 8、财务管理 9、根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁，送水、邮递、复印等商务服务等等。 二、组织物业管理的严密架构 一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。 各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。 进行物业管理定位 （一）物业管理定位的考虑因素 物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗？体现物业管理定位的无外乎三个内容： 一是收费标准， 二是服务内容， 三是管理水平。 收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众，也可以大致反应管理水平。总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。 （二）物业管理品牌效应 物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。物业管理不同于口 香糖，它是一项实在的服务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一 间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实 际经营，日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的物业管理公司是 使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。 物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免，关键是要收费低。而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕，高档写字楼因为设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会使管理成本大大增加。面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充分考虑到上述各种因素。 四、物业管理企业资金筹集 物业管理公司作为独立法人。应实行自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除了XXXX桃园略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，经费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢，我部认为有下表的基本渠道： 渠道 内容简述 备注 1、收取物业管理费 按双方签订的物业管理合同收费，根据所提供服务的性质、特点档次、内