物业管理费地定价方式.doc

物业管理费的定价方式 2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之前 政府定价 政府指导价 市场调节价 2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之后 政府指导价 市场调节价 从2004年1月1日起针对物业管理费用收取标准，政府物价不再审批、不再备案 物业服务收费不再由政府物价部门审批、备案改以《物业服务合同》约定为准 以政府定价方式管理物业服务收费的弊端： 不利于物业管理企业提高服务质量 制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 因定价标准不客观产生了大量矛盾 政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展 违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服务收费管理办法》的法律、法规规定 物业服务费用定价核心------合同约定 物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策 所有权人决策权的变化： 所有权人决策权的变化： 为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制 《物业服务定价成本监审办法》 国家发展改革委、建设部2007年9月10日颁布 “发改价格［2007］2285号” 适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本 负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合 物业服务定价成本监审原则： 合法性原则 相关性原则 对应性原则 合理性原则 物业服务定价成本构成： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等------即人工费 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用 ①基本工资 ②社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等 ③按规定提取的福利费： 福利基金，按工资总额的14%计算 工会基金，按工资总额的2%计算 教育基金，按工资总额的1.5%计算 ④加班费，包括日常加班和节日加班 ⑤服装费 ⑥工服洗涤费 制度工作时间的计算： 年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天 季工作日：250天÷4季＝62.5天/季 月工作日：250天÷12月＝20.83天/月 工作小时数的计算： 以月、季、年的工作日乘以每日的8小时。 每个岗位需要工作的人数计算： （365天×24小时）÷（250天×8小时）＝4.38 日工资、小时工资数的折算： 按照《劳动法》第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资。 即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11天法定节假日 据此，日工资、小时工资的折算为： 日工资： 月工资收入÷月计薪天数 小时工资： 月工资收入÷（月计薪天数×8小时） 月计薪天数： （365天-104天）÷12月＝21.75天 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用 不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用 维修费 保养费 日常运行费，主要是能源消耗 装修费 康乐设施费 低值易耗品耗费、杂项费用 电梯运行费用计算： 主要是电梯电费 电梯电费＝电梯功率÷功率因素×电梯有效利用系数× 365天×24小时÷12月×电费单价 电梯功率------电梯铭牌上标注 功率因素------电梯铭牌上标注 电梯有效利用系数------根据实际经验，从同类型物业实际运行中统计获得 365天×24小时------电梯每年运行开启时间 12月------表明是计算每月电梯运行费用 电费单价------供电部门所收取的每度用电的单价 3.物业管理区域绿化养护费用 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等 不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费 绿化工具费 劳保用品费 绿化用水费 农药化肥种子费 杂草清运费 园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等 4.物业管理区域清洁卫生费用 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等 清洁工具购置费 劳保用品费 清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡抛光机的折旧、消耗材料等 化粪池清理费 垃圾清运费 水池清洗、检验费 其它费用 5.物业管理区域秩序维护费用 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等 其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备 保安系统日常运行及维修保养费 日常保安器材费，包括警棍、对讲机