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房产新政下情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用 　　摘 要：房产新政在抑制投机性购房需求，遏制房价过快增长的同时，也带来了房屋买卖合同纠纷的增加，并导致法律适用上的难题。文章归纳了可能影响房屋买卖合同履行的房产新政政策内容；在此基础上分析了在不同政策类型下引起的房屋买卖纠纷及其在法律适用上的争议；最后立足我国现行立法，在分析情势变更原则的适用条件以及届分情势变更与不可抗力、商业风险的基础上，探讨房产新政下情势变更原则的适用可能 关键词：房地产调控；情势变更；不可抗力；商业风险 中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）02-116 -03 一、房产新政 针对我国部分城市房价过快上涨的，为遏制房地产投机行为、缓解群众“住房难”问题，国务院自2010年1月7日起，陆续发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等一系列行政性规范，对房地产市场进行强力干预。中国人民银行、银监会和各级地方政府机关也为配合贯彻实施国务院的调控政策，分别出台了一系列信贷政策和房地产市场调控政策的配套细则 “房产新政”的出台在达到减少投机性购房数量、放缓房价增速等宏观调控效果的同时也引起了一些房屋买卖合同纠纷，主要表现为买受人以国家宏观调控政策变化、自己无力履行原房屋买卖合同为由纷纷提起诉讼，要求解除合同。这些发生于特定背景下的房屋买卖合同纠纷在审判实践中引起了较大争议，不同法院对于房地产宏观调控政策性质之解读、法律之适用处理不一，本文拟对不同宏观调控政策下的房屋买卖合同纠纷进行类型化分析。从具体内容的角度进行考察，将可能影响合同履行的房地产宏观调控政策可以分为以下两类： 一类是差别化信贷政策。差别化信贷政策主要是指对于不同购房群体实施不同的信贷标准，主要是通过控制贷款首付比例和贷款利率等因素来实现，除了提高首付比例和贷款利率外，针对一些特殊购房者国家甚至采取了更为严厉的“禁贷”政策，从宏观层面上讲，实行严格的差别化信贷政策是政府遏制投机性购房需求、抑制房价过快上涨的重要手段之一。但在具体的房屋买卖中，购房者需支付的首付比例和贷款利息大幅提高，甚至无法从银行获得预期贷款，以致于房屋买卖合同一方当事人的购房者无力继续履行房屋买卖合同 另一类是限制购房资格的政策。限制购房资格是指部分城市暂停对包括已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭售房。限制购房资格的政策对房屋交易产生了直接影响，房屋买卖合同订立后，因买受人失去购房资格，无法办理房屋过户登记，房屋买卖合同落空，造成买卖双方的合同纠纷 二、房产新政引发的典型房屋买卖合同纠纷 根据上述房地产宏观调控政策的具体内容和对房屋买卖合同履行的影响程度，将“房产新政”下的房屋买卖合同纠纷分为以下几类： （一）提高首付比例、贷款利率引起的房屋买卖合同纠纷 提高首付比例、贷款利率政策使得房屋买受人须支付的首付款和贷款利息相比预期大幅提高，对房屋买卖合同的履行造成一定障碍，一方当事人往往会以首付比例增加、贷款利率提高为理由，请求解除买卖合同，且不承担违约责任。下述案例便是在该政策背景下产生的一起典型的房屋买卖合同纠纷： 2010年4月11日，刘女士与常先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定，刘女士以103万元人民币的价格购买该套房屋，同时约定违约金10万元。而在刘女士尚未支付首付时国务院出台了“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍”的政策。刘女士无力支付多出的30余万元首付款，向卖方常先生提出解除合同。法院经审理认为，房产新政并非无法预见，因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号；同时房产新政也并非不可克服，首付比例提高，刘女士通过借款等形式依然可以实现。故房产新政不符合不可抗力不能预见、不能避免的构成要件，不构成不可抗力，刘女士应该承担相应的违约责任 在该案中法院认为把首付比例从20%调整到50%的信贷政策不属于不可抗力，同时否认信贷政策的变化属于当事人预见能力范围之外，将其视为正常的商业风险，排除了情势变更原则的适用，令不能履行合同的一方当事人承担违约责任。这无疑维护了交易安全和秩序，充分保障了交易相对人的利益，但简单地认定当事人有能力预见国家房产信贷政策的变化，否认情势变更原则的适用是否妥当值得进一步探讨 （二）禁贷政策引起的房屋买卖合同纠纷 相对于提高首付比例，贷款利率的政策，商业银行拒绝向购房者发放贷款的政策无疑