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房地产开发中的法制建设问题探讨 　　中图分类号：F293 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）08-000-02 摘 要 人民急剧上升的物质生活水平，催化着房地产这一事业的蓬勃发展。法律建设是房地产开发良好发展的一大利器，为其盛兴繁荣提供保障，同时将解决合作和交易等诸多方面的很多纠纷。法律是解决问题的一个重要途径，房地产这个行业涉及大量资金和各方面利益，如若法律建设不健全，将直接造成大量人员的利益损失，也将对房地产事业的发展造成不可估量的阻碍。现在我国社会的房地产事业大多掌握在民间投资人手中，受国家宏观调控影响较小，房价居高不下，尤其北京、上海、广州等一线城市的房价之高令人发指，由此可观，房地产事业方兴未艾，所以有关房地产开发的法律建设被日益重视，法律建设问题上升到一定高度 关键词 房地产开发 法制建设 法律问题 步入二十一世纪以来，我国经济迅猛发展，人民物质生活水平急速提高，住房居住问题也上升到一定水平，经济推助房地产开发事业的高水平急速发展。而这一过程若想要保持健康持续的良好嗜头就需要法制建设在其中辅助，房地产的开发现状一直被学者认为是相当混论的，近些年的立法多了后便略有些秩序。众所众知，房地产行业投资资金量大、涉及各方面因素多、风险隐患众多，在楼房建设和交易的过程中，法律一直是保障各方面人员切身利益的利器，在整个施工、交易和后期管理的大盘中，法律一直贯穿其中，在协调利益人、交易方等方面发挥着不可忽视的重要作用。然而不可避免的是，房地产的法制建设并不是很完善，诸多方面需要健全，法律实施过程仍然有很多阻碍，可以说房地产开发有关方面的法制建设还在发展阶段并未成熟，迫切走上发展的正轨 一、房地产开发法制建设中存在的问题 总的来说，房地产事业虽然蒸蒸日上日进斗金，但有关房地产开发的法制建设仍不完善。现如今的诸多法律纠纷无不昭示着法制建设中的漏洞，完善健全相关法律法规和将法律规定实施下达迫在眉睫。为了营造一个更好的房地产行业发展环境，就需要我们从问题出发，深入本质 （一）土地出让在市场交易中存在的问题 房地产行业是基于土地方面上的行业，涉及土地买卖、使用和转让等一系列问题。这方面讲，房地产的开发并不是一项简单的交易贸易行业。国家的也现存并出台了许多有关土地在市场上出让转让的法律政策来严格控制管理土地出让的市场交易，比如房地产开发主体必须满足国家规定的两大限制条件：设立条件和资质条件才可以进行房地产的开发经营。然而却一直存在不少没有满足相应限制条件的开发商就擅自进行开发和交易，不知情的消费者和投资人在其中受尽苦头损失利益。从数据上分析，开发企业的违规主要体现在两个方面，其一开发企业不满足或不具备相应的资质条件而无视规定擅自经营，其二是土地转让问题，开发企业所开发的土地不具有合法的转让程序，房地产开发是一项复杂的经济活动，其中需要各方面的手续或证件，缺少相应证件手续就会对市场交易造成影响，继续开发经营的话便是违规操作 房地产的开发经营和运转需要大量的资金投入，在资本金制度中提及起在房地产开发项目中资本金占全部总投资的比例不能低于五分之一。这是一个硬性规定，然而很多房地产开发商并不具备如此强的经济实力，资金短缺问题普遍，所以市场的主体调动性薄弱。基本的经济问题得不到解决时就会引发更多的其他问题，比如开发企业对土地的非法转让、非法交易等，所以在这个角度来讲，房地产开发在市场交易中的法制建设不够完善 （二）土地使用权方面和出让问题的争议 众所周知，在新中国成立以来，我国土地就上收为国家所有，受国家的一手支配。国家政府或相关部门可依照法律将国有土地通过不同方式支配给人们，使相关人员成为具有土地使用权的土地使用者。值得一提的是，在这一过程中，土地的分配是受国家强制性规定实施的，而且在划拨分配时不会存在使用期限这一条款。土地使用者的使用期限方面没有相应规定，所以国家部门随时有权利将划拨的土地收回并以有偿或无偿的方式分配划拨给另一方土地使用者，这一过程是受法律保护的。而作为第一方的土地使用者将失去土地的使用权，土地上的建筑物等不能移除的国家只是会相应给与赔偿，赔偿数额恐怕并不尽人意。所以在这方面，土地使用权的纷争出现，难免造成不平等、不公平的后果。房地产在开发建设中对土地的使用权问题难免争议，相关的法制建设还待解决 在我国开发区的建立和土地出让都需要按照相应的规定、立法办理，然而现在社会上存在的不按规定非法转让出让、非法开设开发区牟取暴利的行为屡见不鲜。这种不按规定执行牟取暴利的行为直接造成我国目前房价的攀高，近几年的房价攀升可谓是芝麻开花节节高。而商品房价的一路攀高削弱房地产事业的发展活力 （三）房屋拆迁中存在的纠纷 房屋是财产所有人所拥有并支配的财产，而上文中我们提