房地产企业土地增值税税收筹划和清算技巧探究.doc

房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究 　　摘要：房地产企业在房屋开发建设时，土地成本占用的投资资金较多，在缴纳土地增值税之前，企业通过对相关税收政策的充分分析，找到税收优惠政策的适用条件，在合理、合法的情况下，有效降低企业的赋税负担，对提高房地产企业的资金使用效率具有十分重要的作用。而在实际土地增值税筹划和清算方面，有一些比较成熟的实用技巧经验，有效学习这些技巧和经验，能够有效降低成本，提高企业的经济效益 关键词：房地产；税收筹划；土地增值税；清算时机；财务管理 在房地产企业的整体纳税中，土地增值税占了较大比重，土地增值税是对转让房地产所得到的增值额度而征收的税，从目前的纳税总体情况看，房地产开发企业是重点的纳税群体。而房地产企业通过对国家征税政策优惠条件的深入研究，在符合税法、经济法和公司法等相关法律的条件下，制定更加合理的纳税方案，通过对土地增值税进行科学的筹划和清算管理，可以降低一部分不必要赋税成本 一、房地产企业土地增值税筹划的意义 第一，促进税收法律的完善。房地产企业在对土地增值税进行税收筹划时，会给国家的税法机关部门提出一定的修改建议，从而不断促进我国税收法律法规制度的完善；第二，有利于国家的宏观调控，房地产企业主动进行纳税筹划，适应土地增值税优惠政策，最终实现国家宏观调控的政策目标；第三，提高房地产企业的利润和效益 二、土地增值税筹划和清算技巧措施分析 （一）掌握并利用税收优惠政策 在国家不断加强对房地产企业宏观调控的背景下，作为重要的调控政策手段，土地增值税的征税政策变化比较快，因此，房地产企业要尽快熟悉并掌握国家相关税收政策的变化形势，并深入研究税收优惠的条件。对土地增值税进行纳税筹划，前提要充分掌握税收政策的各个细节，并做好应对措施。要注意千万不可为了节税、免税，而违反国家税法规定，更不能逃税。房地产企业可以通过合理的纳税筹划，设计并选择纳税成本相对较低的缴纳方式，并据此设计一套科学合理的清算技巧。现阶段我国的土地增值税使用的累进税率的方式，土地增值税中有比较明确的优惠条件，例如，当企业的增值税率超过20%时，就不再适用优惠税收的相关条款，在这种情况下，房地产企业就可以根据实际纳税情况，进行综合换算，找到更加符合企业的纳税方案 另外，房地产企业在开发项目时，如果项目获得的利润越高，则企业在缴纳土地增值税时所缴的税额越大，而利润越低，则相应的土地增值税纳税越少。从这个角度去分析，房地产企业在开发土地建设商品住宅时，如果能做到将房价卖的最低，同时缴纳的土地增值税也最少，在这种“临界点”状态下，获得企业正常的利润。按照国家税法的收税优惠规定：增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这其中的“20%的增值额”就是房地产企业可以进行税收筹划的“临界点”。房地产企业在深入细致研究透彻土地增值税进行纳税筹划的“临界点”后，进行合理的纳税筹划，可以适当降低企业的纳税负担 （二）在不违犯税收法律政策的情况下，适当延缓土地增值税的清算时点 对于房地产企业开发过程中的土地，在缴纳增值税时，可以提前与当地税务机关单位进行沟通，双方达成一致的协议，让税务机关同意房地产企业合理的延后纳税要求。先期的纳税可以从纳税负担相对较轻的项目开始，这样对于同一个土地开发项目，先期的纳税负担不至于太过沉重。还有，对于可以通过预征代清算的项目，房地产企业要尽力争取，运用这种预征代清算方法，也可以在一定程度上降低企业的纳税负担。总之，通过适当延缓土地增值税纳税的清算时间点，重要的一项就是注意做好沟通协商，保障延后纳税的时间不超过税务机关的相关规定标准 （三）合理增加可扣除项目金额 通过增加扣除项目进行纳税筹划，例如：房地产企业D开发的住宅项目，房屋售价1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为：200÷800=25%。土地增值税：200×30%=60（万元），营业税：1000×5%=50（万元），城市维护建设税和教育费附加：50×（7% 3%）=5（万元）。该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案 分析：房地产企业D对该房屋装修，资金200万元，房屋售价增加至1200万元。则可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为：200÷1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税：1200×5%=60（万元），城市维护建设税和教育费附加：60×10%=6（万元）。该房屋项目的利润为：1200-1000-60-6=134（万元）。运用这种方法降低纳税成本：134-85=49（万元） （四）利用土地增值税的征税范围进行筹划 房地产企业在开发