西班牙房地产泡沫破灭的原因_后果及其警示.pdfVIP

中国房地产金融·海 外 视 点 编者按：西班牙房地产泡沫破灭的原因、后果及其警示一文，很值得我国领 导一读。西班牙经济起飞与中国把房地产作为主要支柱产业，很相似需认真思考 和借鉴。 西班牙房地产泡沫破灭的 西班牙房地产泡沫破灭的 原因、后果及其警示 原因、后果及其警示 □ 韩 骏 1 西班牙房地产泡沫形成及其破灭原因分析 值增长贡献率达到18 ％。其间，西班牙的地价上涨了 “冰冻三尺，非一日之寒。”西班牙房地产泡沫形 5倍，住房价格也平均上涨了150 ％，远远超过其经济 成及其破灭的根源是其内部各种弊端长期积累和国际 发展水平。总之，西班牙房地产热带动了房价的猛涨， 性金融危机冲击的必然结果。也就是说，近十年来西 同时积累吹大了泡沫，不断膨胀的泡沫也给今天的破 班牙政府经济发展战略的失误、银行盲目扩张放贷、 灭埋下巨大隐患。 民众观念的偏差落后以及近期全球性金融危机的打 2.银行逐利行为强烈，对房地产业及个人购房者 击，是造成西班牙房地产业虚假繁荣、并由泡沫走向 敞口放款 完全破灭的内外在因素。 西班牙房地产业走上繁荣之路，与银行宽松的货 1.政府过份依赖房地产业发展经济，房地产业发 币供应是分不开的。政府将房地产业设计为国家经济 展过快过猛 腾飞的 “支柱”产业，为银行追求利润找到了机会。 上世纪九十年代末，西班牙政府为了使本国经济 银行间相互竞争，不断降低利率，向房地产企业大规 迅速地向欧洲平均水平靠拢，制定了加快本国经济发 模放款，向个人购房者大量提供优惠按揭，直接带动 展的战略。然而，政府并没有将发展高科技和制造业 了西班牙房地产业的繁荣，推动了房价翻番的上涨。 当作经济增长的动力，而是把房地产业视作经济发展 在长达10多年的西班牙房地产业繁荣期，房地产企业 的新兴“支柱”产业。政府认为房地产业“赚钱”效 和个人到银行贷款很容易，银行发放贷款给房产商是 应大、财富来得快，能够尽快地把西班牙经济带上去。 跟土地挂钩的，有地就能贷到款；而银行提供给个人 为此，政府于1998年通过了国家土地法律，让全国几 购房者的按揭，不仅利率优惠，还款期限最长则可达 乎所有土地都可用于开发，于是房地产开发 “热潮” 40 年。以2009 年为例，西班牙所有银行贷款中对开 蓬勃兴起，大量信贷资金流入房地产业，地方政府也 发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相 靠卖地生财。全国各地建筑工地处处可见。工地上塔 当于西班牙GDP 的105 ％，占到了西班牙私人部门贷 吊林立，机器声轰鸣；各地的售楼广告让人目不暇接。 款的60.3 ％，这个比例比上世纪90 年代中期高出近 房地产业从此成为西班牙经济发展的一大“引擎”。据 1倍。另外，主要开展按揭房贷业务的45 家“地区储 统计，在1999 年～2008 年期间，欧洲新屋建设的2/ 蓄银行”（大多为西班牙地方政府所有），据估计其总 3 都发生在这个国家。再以国际性金融危机发生前一 共9000 亿欧元的贷款中有70 ％是在房地产部门。如 年的2007 年为例，西班牙新建住宅就达80 万套，相 此天量的信贷资本集中于房地产领域，极大地催生了 当于英、法、德三国新建住房的总和。有报告称，10 西班牙房地产业的繁荣与泡沫，导致房地产市场多年 多年来，房地产业及其相关产业对西班牙国内生产总 火热，爆炒房地产现象随处可见，房地产价格象脱缰 37 中国房地产金融·2011 ·第7 期 的野马，不断攀升，超过限度，最终导致泡沫破灭， 目前西班