商业地产资产管理.ppt

投资实践-保险公司 保险公司必须赚取最低的回报率，才能在将来某一时间点有足够的现金来偿还债务。 融资实践-银行 银行业在多种方式上支持房地产开发，他们提供短期和长期的融资。 短期融资叫做： 建筑融资 过度融资 夹层融资 理解房地产如何被买下 一位资产管理经理买一座建筑，需要的技能包括市场分析、战略思维、建筑价值估算和谈判。 团队的组成： 理解房地产如何被卖出 资产管理经理要记住：不要爱上你的房地产！ 房地产是一项投资，与任何投资一样，它将在合适的时候被买入或卖出。 市场分析 建筑分析 经纪人提议 附条件的报价提交 尽职调查 合理的信息的例子 最终报价 资产转让 项目分析 资产管理经理需要知道： 预估建筑成本-项目全部成本是多少？直到项目完成，你能看到的建筑成本都在哪里？ 建筑期-这个项目要进行多久？在将来的某个时候你期望的市场是哪里？ 市场条件-在建筑期最后，买卖和租赁房产的预期是什么？在那个时候还将会有市场需求吗? 职员以及经过训练的人员的可利用性。 一旦经济模型建立起来，资产管理经理通常需要让它经过一个投资委员会或者公司里一些其他权威的审核和通过。 组成团队 浅谈资产管理 为房地产增加价值！ 投资指导政策： 透明度 保守主义 低风险 与期待的支出所匹配的投资水平 降低风险的方式： 尽职调查 分析 战略性商业计划 与房地产相关的一些风险: 运营（收益可能没有期待的那么多） 租赁（租赁目标可能受市场影响） 资金支出（补充投资的程度可能会被低估） 流动性（万一房地产卖不出去） 债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险） 投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高/低200个基点，但投资债券的风险相对较低，能带来更高的净回报。 基点： 一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。 债券收益率涨了0.05%，相当于增加了50基点，利率增加了1%，相当于增加100基点。 商业地产评估： 管理种类： 设备管理经理 物业管理经理 租赁管理经理 资产管理经理 设备管理： 根据国际设施管理协会（IFMA）的定义为“一项包含多项行为的职业，整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环境的功能。” 负责建筑运营 机械、电力、安全等 物业管理： 管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康，包括租约管理。 物业维护质量 一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保值！ 租赁管理： 致力于收入的产生。 负责为任何一块空场地招租，为租户租约续租。 租赁管理经理负责收入，物业管理经理负责开销： 收入-支出=利润 资产管理： 把每一座建筑当做一门生意来运作。 负责确保收入最大化，开销最小化。 资产管理经理对谁负责？ 对利润/底线负责，对一座建筑的收入和开销做出贡献的所有人负责。 物业管理经理 租赁管理经理 估价师 工程师 咨询师 把每座建筑视为一个单独的产业 赚取利润 市场/销量 地点 租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同的扮演角色 收入 -租赁管理经理的角色 ·寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入（了解这座建筑的特色、与其他建筑相比的竞争优势） ·管理建筑所使用的第三方经纪人（和中介圈子保持良好关系） ·负责续租（定期与承租人保持联系） 寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！ 开销 -物业管理经理的角色 ·管理营业费用（怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服） ·负责租约管理与承租人的关系（确保承租人遵守所有租约上的条款还要与承租人保持良好的工作关系） ·项目管理（管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单位等，完成任务并把开控制在预算内） 项目资本 通过资产项目增加资产价值 有时候一些重大的费用，如房屋的维修费或对大堂整体翻修，需要完成才能保证建筑的价值。 底线 -资产管理经理的角色 最重要的是增加价值 一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值 资产管理经理应该表现的像业主一样 资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润 房地产业与股票和债券如何相比较 资产种类 ·股票 ·债券 债券和股票都是证券，区别在于股票持有者