看不懂的物业收支清单小区物业费公示.doc

看不懂的物业收支清单 小区物业费公示“猫腻”多 《北京市物业管理办法》颁布实施后，北京各小区物业公司基本都如期“晒”了账单，但很多物业公示的账单列项与实际不相符，还有故意隐瞒公共收益等，种种虚假做账方式，或早已是物业行业经营的潜规则。 看不懂的物业收支清单 业主每年交的物业费都用哪儿了？为了解决这一疑问，根据市住建委此前要求，北京市的物业公司自今年起，开始向业主公示物业收支情况，尽管这一政策的初衷是为了化解因物业费花得不明不白导致业主与物业公司扯皮，但在实际执行的过程中却遭遇了物业公司的种种变相抵制。 家住天通苑[必威体育精装版消息?价格?户型?点评]北二区的李先生告诉记者，根据其所在小区物业公司北京方佳物业公司（以下简称“方佳物业”）提供给业主去年物业收支清单，2010年，方佳物业共计盈利103万元，其中物业服务收入6439万元，支出6476万元，共亏损23万元；物业经营收入3527万元，成本支出3387万元，盈利140万元。 “虽然经营赚了钱，可这钱一来没有为业主抵消物业费，二来更重要的是，哪赚的钱我们并不知道。”李先生告诉记者，虽然“物业经营收支情况”一栏中显示最终收入了3527万元，但其项下的子项目包括物业共用部分车位收入、外墙及电梯广告收入、其他收入，均显示收入为“0”。 “既然这些子项目收入都为零，那么这3527万元的收入从哪里来的，为什么不公示呢？”在李先生看来，物业公示清单就是为了让业主明明白白，但是现在依然看不懂，更重要的是，在小区内部，随处可见各种经营性质的广告栏，塔楼部分电梯内，也出现了广告，共用部分的收费车位也被租用得满满当当，这部分收益到哪去了，3527万元的经营收入又是从哪来的，包括李先生在内的天通苑北二区的业主们并不清楚。 对此，方佳物业在天通苑二区的服务人员则表示车位收益并不应该属于经营收入。 然而记者在西直门附近某小区物业公示出的物业收支清单看到，虽然小区内只有不到200户的业主，并不能很好地吸引广告投放，但物业共用部分也产生了收入，包括车位收入、外墙及电梯广告收入共计为3.44万元，根据物业公司提供的账目，这部分收益被抵消到了业主的物业费中。“天通苑这么大的社区，公共资源这么多，物业共用部分收入为‘0’，有点说不过去。”负责该小区的物业人员分析表示。 值得一提的是，方佳物业还同时向业主公示了今年物业收支预算，预计今年“物业服务收支情况”亏损额将达到23万元；“物业经营收支情况”盈利155万元，但其中共用部分的收支预算仍然为“0”。 收支账单公示后，在天通苑社区网站上引起热议，网友普遍认为，方佳物业收支情况公示清单过于简单，部分地方仍然“看不懂”，公示账单的本质是让业主了解具体情况，而非走过场。业主监督仍无从下手。 “甭说停车费和广告的钱都哪去了，就说我们每年交的物业费，据说6000多万，可这钱都花哪去了？”业主张女士告诉记者，虽然天通苑很多小区是经济适用房，物业费稍微低廉一些，目前约为0.56元/平方米，但由于公用面积较大，物业公司有很多可出租的房源，收入来源较多。 公用面积收益不算小区盈利 “基本上没有多少物业公司说自己赚大钱的，收支持平算是不错了，大部分都哭穷，但其实大部分物业公司并不赔钱。”一位多年从事物业管理工作的业内人士赵先生告诉记者，如果经营得不错，管理的小区面积大，一年有1000万元盈利不成问题，小一点的公司每年也能盈利10万元左右，物业晒出的账单并不能反映公司的真实收支状况。 业主·物业工作室负责人邵里庭也坦言，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，如果年利润少于1000万元，物业就会拍拍屁股走人，给后面的物业留下一个烂摊子，这样的事在个别小区曾经出现过。真实情况是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[必威体育精装版消息?价格?户型?点评]小区公布的收入来看，也就是物业服务收入6439万元，加上物业经营收入3527万元，总共9966万元收入，利润应该在2989.8万元。 “物业经营收入应该指其以公司形式经营的一些项目，在小区内或不在小区，这些收入大多数物业不愿详细公布，而电梯广告和车位收入则是物业总收入的一大部分，这部分在天通苑小区没有完全显示出来，是不正确的。”邵里庭说。 “公示费用＞实际支出”已成行规 除了未将公用面积收益算入小区盈利范围外，通过“做账”的方式，使得公示费用远远大于实际支出也成为当下物业行业的一个行规。 “现在不少物业管理公司的墙面清理保洁、大的维修等项目，都委托给专业公司去做，这样远比自己聘请工人更省人力、物力，而新建小区的不少维修项目，如门窗、电梯以及精装修楼盘的地板、洁具等，都有售后服务保障，并不需要物业花钱，但物业公司却告诉业主，这部分是需要花钱的，自然有了成本去处。”一位不愿透露姓名的小区物业工作人员告诉记者，物业真正需要支付的费用，也就是保安工资、日常卫生打扫等