四药厂定位推广报告(终稿)194223270课件.ppt

第四制药厂项目整体报告 策略一：招商顺序原则。 核心知名企业大面积需求客户先行，辅助小客户随后的原则； 策略二：招商布局原则。 知名企业大面积客户成功入住对整个项目的招商率及成败，辅助和配套服务商家的引进都有重大的影响。 策略三：特殊企业招商优惠原则。 特殊企业是指具有较高文化、艺术、科技含量、品牌效应的经营企业，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围、聚集人气。 策略一：招商顺序原则。 核心主力店先行（例如大型中餐、浴场、酒店等大面积客户），辅助店随后的原则． 策略二：核心主力店招商布局原则。 核心主力店的招商引进对整个商业项目的运营成败，辅助和配套店的引进将具有重大的影响。 策略三：特殊商家招商优惠原则。 特殊商家是指具有较高文化、艺术、科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强文化氛围、聚集人气作用。 策略四：经营采用放水养鱼的原则。 放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。 策略五：统一招商的“管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。 统一服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营运管理中。 策略六：选择最佳业态组合。 商业业态越丰富，项目相对发展也成熟、稳定，各业态根据项目的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在创意园区内这样一个完整的商业结合办公的项目，各业态/业种也将相互补充、协调发展。 信息发布形式 项目洽谈会 （招商前准备阶段进行） 项目发布会 （进入招商阶段开始进行） 媒体广告 （招商整个进度） 联谊酒会 （正式对外经营前） 人脉运做 （整个招商进度） 通过以上这些活动主要目的： 提升项目知名度； 聚集行业企业入住人气； 尽快达成项目招商率。 根据以上这些企业品牌的反馈情况，客户均表示目前针对项目本身只是初步的了解，最终还是取决于产品本身定位特性优势、租金条件的承受力等才作最后的意向选择。 租金建议 根据客户反馈情况，建议租金： 办公楼： 租期1-3年 起始租金：平均租金2-2.5元/m2/天 商业： 租期5年 起始租金：4元/m2/天（第三年起租金逐年递增8%） 物业管理费：35元/m2/月（能源费按照国家标准计算） 办公楼——招商策略 策略四：租金采用放水养鱼的原则。 放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。 策略五：引进有政府背景的相关部门、企业、办事处 引进这些企业将增强整个项目的配套服务功能，并提升该项目在该区域的知名度及增强社会效应。 策略六：选择行业聚集性较强的龙头企业。 将带动行业内其他中小企业的入住，尽快达成招商率。例如：建筑设计公司、it广告企业、纺织、航运、物流、贸易等相关企业。 策略七：寻找合作企业共同进行招商。 利用同行企业资源优势，整合意向客户行业聚集性，加快招商进度及提高该项目的业内知名度。 招商策略 启动 进场 1个月 装修期限 1-2个月 签约期4个月 洽谈期5个月 准备期 1-2个月 正式办公 项目推广期7-8个月 进场 1个月 注： 月， 开业率75%（与项目工程完成时间节点相结合） 招商策略 商业招商策略 招商策略 产品建筑风格 关于建筑风格：体现企业公园---开放、通透、互动、变化、舒适、趣味…… 在建筑立面的处理上没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。在局部的细节处理上展现欧洲建筑特有阳台、窗楣、女儿墙、石子路、走马廊等，以体现生活的舒适、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。 面积配比 已知条件 推导结果 总 建 面：50000平米 配套商业：12000平米 创新总部：9500平米 创意展示：9500平米 公 舍：1500平米* 创新服务：8500平米 创意设计：9000平米 注：以一层总面积和独栋建筑作为推导要素 项目租金预判 办公租金预判 商业租金预判 总体租金汇总 办公租金预测 市场租金表现 租金定价特征： 周边写字楼市场普通写字楼的价格参照性较弱 地段因素对物业价格的影响较普通写字楼相比有所弱化 寻找同性质项目报价作为标杆，参照自身条件、经营投入及信心定价 内环内 静安现代产业园 2.5~3元/平米/天 内环外 2577创意大院 3.5~4元/平米/天 3-3.5 绿地阳光园 2.2 优族173 12~15 同乐坊 2.5-5 M50 3.5