商丘凯旋路项目商业定位报告.pptx

三鼎 ·商丘项目商业部分定位及规划建议DESIGN PLAN 2017-5-27 项目理解 城市印象 项目定位 目录 1 2 3 4 商业经济测算 消费偏好 5 销售模式及运营建议 6 地处交通枢纽，四通八达的交通带动商业繁荣，2016年高铁的开通将大幅度提升商丘的城市竞争力； 城镇总人口达到353.6万人，600多亿元的社会消费品总额，意味着一个广阔的商业前景（2013年）； 商丘房地产市场增长迅猛； （房地产投资连续5年爆发增长，2013年同比增长35.1%） 遍地开花的传统商业，不论是应对电商冲击还是满足消费者体验式需求均无胜算； 商业总量超过400万平方米，传统商业严重过剩！ 宏观经济环境 一座迅速崛起的中原城市，商业地产飞速发展！ 地块价值挖掘 地处商丘市中心商圈，地段价值较高 承接专业市场集中片区与中心广场商圈，具有先天的商业领袖气质 成熟的商业氛围，旺盛的人气，抢占先机至关重要 地处城市“西进南拓”发展轴线上，商业前景广阔 这是一块上好的璞玉，但“玉不琢，不成器”！ 项目的时代属性 第一层 梁园区全生活中心 第二层 商丘市城市客厅、城市名片 第三层 商丘及周边旅游特色目的地 最大化拓展商业客群，满足项目运营要求 2017-5-27 项目理解 项目定位 目录 1 2 3 4 商业经济测算 消费偏好 5 销售模式及运营建议 6 城市印象 项目理解——区位价值 项目地处商丘市中心商圈，西至凯旋路，北靠常青路，南达宜兴路。北承各大专业市场商圈，西南接中心商圈，商业项目众多，传统商业配套齐全。 项目周边属于商丘商业成熟区域，人流、车流量大，商业氛围浓厚。 项目理解——区域商业概况解析 凯旋路：是商丘市道北的的一条南北方向主干道，沿线商业分布密集； 商业建筑形式：以住宅底商为主，基本为一层沿街门面； 商业业态：以电动车专卖、餐饮、美容美发、广告图文等为主，零星分布有银行金融机构、五金、教育培训等业态； 教育资源：商丘实验中学； 商业租金：1.3-3.3元/平方米/天左右（按照使用面积计算） ； 商铺售价：一层商铺价格在11000元/平方米左右。 项目理解——项目区域商业概况解析 主要业态：以品牌酒类零售和土特产专卖为主，零星分布珠宝、通讯、图文、休闲娱乐、美发、超市等业态； 商业建筑形式：以住宅底商的沿街商业为主； 商业租金：2元/平方米/天（按照使用面积计算）； 商铺售价：一层售价9900元/㎡左右。 项目理解——区域商业概况解析 商业建筑形式：商铺为1+2形式 主要业态：以五金建材钢管零售及加工为主，有43家，同时配以小吃店、休闲娱乐、日用百货、美容美发等； 商业租金：0.45-0.55元/平方米/天（按照使用面积计算） ； 商业售价：5600元/平方米 项目理解——经济指标 总用地面积 78177平方米 容积率 4.299 建筑密度 32% 限高 80米 项目理解——竞争市场 凯旋路 神火大道 归德路 民主路 文化路 南京路 北海路 华驰缤纷广场 城市综合体，30万平方米，未开盘，价格未定 本案 丹尼斯百货 （商业3.5万㎡，存量） 华坤凯旋名都 商业总建筑面积约2万平方米，全部自持（存量） 丹尼斯百货 （商业2万㎡，存量） 火车站 火车站商圈 “商”字商圈 白云世贸商城 总建筑面积50万平方米，在售，商业7000-10000元/平方米 华联世贸 （商业3万㎡，存量） 中豪硅谷国际广场 商业约10万㎡，未开盘 旺角步行街（商业5万㎡存量） 中环商城 （商业4.2万㎡存量） 在建在售商业 存量商业 近百万平方米在建在售商业供应，未来竞争激烈！ 项目理解——竞争个案中豪硅谷国际广场 项目名称 中豪硅谷国际广场 项目地址 民主路中段　站前路南 总建筑面积 26万㎡ 商业建筑面积 约10万平方米 商业裙楼分布 1F-6F 项目概况 硅谷国际广场是商丘第一个HOPSCA项目，汇集数码IT、商业、公寓、酒店、办公、休闲、停车为一体的城市商业综合体。各个业态功能既相对独立又相互关联互补，能满足人们在商业上、生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性体，目前商业未开盘。 项目定位 城市商业综合体，商丘首座HOPSCA，定位中高端 点评 中豪硅谷国际广场是商丘第一个城市商业综合体项目，定位中高端，但投资方对未来市场信心不足，还处于观望中，业态分布、价格等均未定。 项目理解——竞争个案华驰缤纷广场 项目名称 华驰缤纷广场 项目地址 位于神火大道与南京路交叉口，华驰粤海酒店南侧 开发商 商丘华驰置业有限公司 商业设计公司 商业设计公司是美国迈思建筑设计（深圳）有限公司 总建筑面积 30万平方米 项目概况 项目总占地100余亩，总建筑面积约30万平方米，规划