宣城探路农房抵押贷款唤醒沉睡资本.pptx

近日在安徽宣城宣州区调研获悉，该区探索农房抵押贷款20年，一度因银行不良率过高导致探索停滞。去年底，宣州区被纳入全国农房抵押贷款试点，让这项基层探索重获生命力。在总结以往经验教训基;础上，当地通过扩大农房受让范围、构建多层次流转体系等针对性措施快速推进。同时，试点中的资产处置难、风险大等问题仍有待破解，基层建议适当扩大抵押农房处置范围和对象，在农房流转方面释放;更大的空间，唤醒农村沉睡资本。 宣州区探索农房抵押贷款20年 最终入选国家级试点 “假如没这笔贷款，我很可能会沦落街头乞讨为生，”宣州区狸桥镇金云村村民程报童说，他幼时遭意外;事故导致多个手指残缺，无论外出打工还是在家务农，都很难像正常人一样。2007年，他通过农房抵押贷款15万，又向亲戚借了几万元，凑够了20多万买了一辆工程车，几年后稍有积蓄又办了石材;厂。如今33岁的他，已经是两家石材厂的老板。 程报童是宣州区农房抵押贷款业务探索的诸多受益者之一。据宣州区金融办主任黄彬介绍，宣州区皖南农商行于1995年发放了全国第一笔农房抵押;贷款，开始了农房抵押流转贷款的探索。截至2015年末，宣州区累计发放农房抵押贷款14亿多元，惠及上万农户，其中有借助农房抵押贷款赚到第一桶金的创业型农户，也有利用农房抵押贷款起步发;展的乡镇企业，在推动农业产业化、促进农民增收、盘活农村增产等方面发挥了积极作用。 但是，由于该业务的银行贷款不良率偏高，一度导致探索举步维艰，创新停滞。皖南农商行行长刘惠武说，由;于以前的农房抵押贷款业务缺乏法律保障、资产无法处置、抵押手续不完备等因素，贷款不良率一直远高于其他贷款，最高时20%左右，让银行无法承受。2006年后的几年内，该业务处于相对停滞状;态，银行以催收、核销等方式消化了部分不良资产包袱。至2016年3月末，宣州区农房抵押不良贷款1104万元，不良率仍在10%左右，远高于银监部门要求的不良率上限。 去年12月，全国;人大常委会审议通过了《关于授权国务院在北京大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。草案提出，我国拟;在天津蓟县等59个试点县(市、区)暂时调整实施物权法、担保法关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。宣州区是进入农村承包地经营权和;农民住房财产权(简称“两权”)国家试点之一。 此举给宣州区农房抵押贷款探索注入了新的活力，让停滞的创新业务再度焕发生命力。宣城市成立了试点工作指导组和政策协调组，宣州区政府成立了;试点工作领导小组，安排专项经费，统筹推进，从扩大受让范围、构建多层次的市场流转体系、广覆盖的风险缓释体系等方面着手，今年已累计发放农房抵押贷款1700多万元。 资产处置最棘手;试点前行仍有多重障碍 基层反映，尽管全国人大常委会已经就相关法规进行了调整，但是仍存在能买的不想买、想买的不能买的问题。农房抵押贷款的资产处置难，成为试点深化推广面临的最大障碍。;基层建议，在坚守底线的前提下，应当允许试点地区适当扩大抵押农房处置范围和对象，在农房流转方面释放更大的空间。 黄彬告诉记者，目前宣州区农房抵押操作办法仍存一定的法律障碍，司法部门;尚未就农房抵押权设定出台配套支持意见，实践中造成银行机构发???贷款后缺乏法律保障。同时，在实践办理中，农房所占用土地为集体用地或宅基地，在办理抵押手续时需要全体村民三分之二签字同意，;增加了抵押的难度，阻碍了农房抵押贷款试点的推广。农民与银行之间的信贷违约中，即使法院判决银行胜诉，农房抵押物仍然无法得到处理。农房抵押贷款涉及物权法、土地管理法、担保法、城市房地产;管理法等法律法规，全国人大常委会授权调整了“关于集体所有宅基地使用权不得抵押”的法律规定，法律障碍仍没得到根本解决，基层仍有疑虑。以宣州区为例，虽然农房处置范围扩大了，由村集体组织;内部成员之间扩大到了宣州区，但是农房处置难问题短期内依然无法彻底化解。 不仅是地方政府，金融机构同样对此感到头疼。安徽省农村信用联社有关负责人表示，由于受法律约束，无法通过法律手;段实际处置抵押物，所以一般只能和客户协商来解决处置违约问题。另一方面，受地理人文因素的制约影响，农民住房利用价值不高，升值潜力缺乏，加上农民受到传统观念习俗的影响，农房转让、拍卖很;少有人接手，处置变现十分困难。 “资产处置变现，是银行开展‘两权’抵押贷款业务的最大顾虑，”人民银行合肥中心支行副行长陶诚认为，要想全面推广“两权”抵押贷款业务，需要从法律法规、;中介市场培育、风险防控等多个方面着手进行改革创新，其中最核心的是要解决资产处置难问题。否则，一旦银行不良贷款难以化解，风险居高不下，银行开展这项业务的信心和积极性都会受到严重影响，;这对试点将来能否具有