容积率专题工具箱2012.ppt

TOSPUR PRODUCT DEPARTMENT TOSPUR PRODUCT DEPARTMENT TOSPUR TOOLBOX PRODUCT DEPARTMENT 容积率研究专题 独栋 联排 合院 叠加 平墅 洋房 小高 高层 STEP 1 容积率的突破 基础容积率 1.容积率的计算 1.影响因素 STEP 2 容积率的调配 1.突破手法 2.案例研究 STEP 3 容积率 一个地块的总建筑面积与用地面积的比率 物业形态 独栋 联排 合院 叠加 平墅 各物业形态容积率各为多少？ 洋房 小高 高层 基础容积率 各物业形态基础容积率汇总 物业形态 容积率 案例 案例 备注 独栋 ＜0.4 绿城玫瑰园（0.18） 招商海廷（0.33） 多位于市郊 别墅区 联排 0.5---0.8 两河流域（0.6） 英郡别院（0.79） 0.4-0.5可排布类独栋、双拼 合院 0.6---0.8 旭辉圆石滩（0.66） 龙湖好望山（0.78） / 叠加 0.8---1.0 美兰湖高尔夫（0.8） 仁恒森林雅苑（1.0） / 平墅 1.0---1.2 金地天境（1.0） 万科五玠坊（1.0） 容积率与层高成正比 洋房 1.2---1.5 兰湖美域（1.3） 金地艺境（1.5） / 小高层（18F以下） 1.5---2.0 同济.城市雅筑（1.6） 保辉.香景园(2.0) 产品分布较广 高层 （18F-24F） ＞2.0 海珀旭晖（2.3） 上海滩大宁城（2.4） 小高层、高层社区 高层 （33F) ＞3.0 品尊国际（2.9) 复地新都国际（3.75) 纯高层社区 市中心豪宅 基础容积率 独栋＜0.4 联排0.4-0.8 合院0.6-0.8 叠加0.8-1.0 平墅1.0-1.2 洋房1.2-1.5 小高1.5-2.0 高层＞2.0 规划产品设计 1.规范范围内间距取最小值 2.消防规范内减少消防车道 3.全地下开挖释放建筑空间 4.产品创新提升住宅品质 突破目的 1.提高项目市场 价值 2.提升产品品质 容积率的突破 容积率的突破 保利叶上海（0.67）创新“品”字合院，联排容积率，实现类独栋产品品质 突破手法 案例研究 产品创新 错排类独栋 1.西南方向倾斜，改变传统联排排屋式排布 2.建筑部分采用私家庭院相连，南北两个庭院打造独栋品质。 产品创新 “品”字合院 1.创新“品”字合院，A为双拼，B、C类独栋 2.半合院错排，增加合院组团，提高私密性 3.兵营式排布，最大限度利用空间 庭院 庭院 庭院 A B C 合院错排 错排类独栋 合院组团 6个半合院 庭院拼接 容积率的突破 龙湖好望山（0.78）创新合院别墅，用联排的容积率打造独栋、双拼、联排多元化社区 突破手法 案例研究 创新16合院，组团占地面积4400㎡，建筑面积3500㎡，相比传统联排，有效利用南北向空间，增加两栋双拼，提升容积率。 产品创新 独栋 独栋 独栋 独栋 双拼 双拼 四联排 四联排 800平米 庭院 25米 30米 产品创新 围合式院落，实现独栋、双拼、联排产品多元化，打造集中央景观，兵营式排布充分利用地上空间。 容积率的突破 龙湖滟澜山（1.0）节省地面公共空间，释放其建筑排布空间，满足叠加、联排、双拼的排布 突破手法 案例研究 南北向 南北楼栋间距采用了1.2倍的公寓常规日照间距而非别墅常规采用的1.5倍间距，因此最大化的释放了其南北向可排建筑空间。 东西向（狭窄） 东西狭窄且间距满足了消防管道可达的范围，因此在规划中采用只在东边排布一条车行道，而非常规的环形车道，最大限度的释放了其东西向的空间，增加了建筑排布空间。 车库 全地下车库，减少车道面积，提升地面空间使用率。 产品 建筑：采用叠加拉高容积率，且叠加采用退台设计，改善因间距缩小带来的日照不足。 容积率的突破 仁恒怡庭（1.2）创新三叠叠墅，不计容地下会所，打造1.2容积率的叠加别墅。 突破手法 案例研究 创新六层叠加别墅，上中下三叠，纵向增加建筑面积，提升容积率。 叠加 会 所 产品创新 会所设计 4000㎡全明不计容非集中下层式景观会所及商业会所，有效释放住宅建筑面积。 下层式会所 车库设计 全地下车库设计，有效释放地上建筑排布空间 地下车库入口 容积率的计算 1.计算公式 2.影响容积率的因素 2.1 地块条件 2.2 当地规范 2.3 产品创新 基础容积率 独栋＜0.4 联排0.4-0.8 合院0.6-0.8 叠加0.8-1.0 平墅1.0-1.2 洋房1.2-1.5 小高1.5-2.0 高层＞2.0 调配目的 1.实现产品多元化 2.实现产品价值差异化 容积率的调配 容积率的调配 案例计算 案例计算 产品类型：联排、小高（18F） 城市规划容