山东龙口综合定位报告2013.4.17.ppt

1.3.4 写字楼市场分析 龙口没有写字楼，目前企业多集中在沿街商铺、宾馆、小区内办公，存在市场机遇！ 龙口非商业用房可注册公司，较多客户选择小区办公，客户对写字楼没有概念，未来需大力引导。档次定位低，产品将没有竞争力，定位高则引导难度大，且未来售价过高不利销售，档次定位为中档较合理。 走访企业24家，其中以装饰类为主占58%，还包含广告类、法律类、会计类等公司所有商户基本都是以临街商铺作为办公地点，而且对自己目前的情况都比较满意。原因可能是现在龙口还没有正规的写字楼，企业对写字楼没有一个全面的概念，但是企业对我们项目还都是比较看好。 在调研的过程中，我们大部分的受访者对其工作区域的选择更倾向于“交通便利”这个选项，占调研人数的70%以上，我们项目处于龙口两条主干路南山路与牟黄路交汇处，而且还有规划中的附南三路，交通方面占绝对优势。 (调研日期2012/10/13) 以新市政府（行政中心、公建配套）为建设核心未来城市核心区 住宅售价：4800-5500，小高层为主 老城区售价5000左右，开发较少 主要是成片区建设的海景房 售价4200-5000，小高层为主 西城区开发量较少，售价在4000-4500左右 南山景区开发，售价在4000左右 龙口在售项目累计可售32333套，约300万平米。 （截止2012年6月25日） 2012年上半年 新增预售面积140万平米 成交5005套，约50万平米。 （截止6月25日） 2011年上半年 新增预售面积120万平方米， 成交面积65万平方米， 成交套数达到6948套， 成交金额21亿元。 供远大于求的住宅市场局面，将分流一部分投资客户群，但同时也能突显出商业地产的价值。 1.3.5 住宅市场分析 1.3.6 商家访谈分析 商家访谈的目的 为日后经营及业态规划提供依据，以便在销售期间增加营销说法，并为次主力店规划及节点位招商提供依据。 访谈商家选取说明 由于本项目综合体尚处在规划阶段，选取的商家多为本地的商家。 访谈内容 商家对于本项目的进驻意向、需求位置和需求面积的初步反馈。 业态 数量 餐饮 34 服饰 23 休闲娱乐 15 健身/服务/教育培训 34 儿童乐园/母婴用品 1 合计 117 各业态访谈商家数量统计 附：商家访谈反馈表 序号 业态 商家 意向 需求面积（㎡） 反馈意见 1 休闲 娱乐 乐购 KTV 有 1000—2000㎡ 视购物中心主力店品牌情况定是否引进除KTV外其他业态 2 水中花洗浴 无 —— 不认可项目 3 同德利洗浴 犹豫 1000㎡以上 还在考虑，连同KTV一起进驻 4 利源洗浴 无 —— 不认可项目 5 辉煌都畅 KTV 无 —— 不认可项目 6 今夜无眠KTV 有 1000—1500㎡ 认可项目后期人流量 商家访谈反馈情况列表 序号 业态 商家 意向 需求面积（㎡） 反馈意见 1 休闲娱乐 再回首 KTV 有 1000 认可项目地段，但要求单独的店面 2 安康足疗 无 —— 认为项目娱乐方面不成规模 3 钻石钱柜 KTV 有 1000—2000㎡ 视购物中心主力店品牌情况定是否引进除KTV外其他业态 4 舒爽足疗 无 —— 认为项目周边人气不足 5 君度酒吧 有 200-300㎡ 认可项目地段 6 餐饮 回家水饺 无 —— 不认可项目 7 曹师傅水饺 犹豫 —— 一年内不会考虑 序号 业态 商家 意向 需求面积（㎡） 反馈意见 1 餐饮 吉阿婆 有 200—500㎡ 自家想扩大规模 2 茂盛海鲜烧烤 无 —— 不认可项目区域 5 双风硕 无 —— 不认可项目现在周边条件 4 小草房 无 —— 不认可项目 5 韩国馆 有 500左右 认可项目位置，等价格 6 土大力 无 —— 不认可项目现在周边条件 7 闲情 西餐厅 无 —— 不认可项目现在周边条件 序号 业态 商家 意向 需求面积（㎡） 反馈意见 1 餐饮 塞纳左岸咖啡 犹豫 —— 需请示相关负责人 2 众力大酒店 无 —— 不认可项目 3 味道火锅 无 —— 只进驻沿街的商铺 4 阿一火锅 无 —— 不认可项目 5 汇丰酒店 无 —— 自持产业，没开分店意向 6 海拉尔火锅 无 —— 新疆人，无人手 7 巧媳妇休闲餐厅 有 500㎡ 认可项目后期 序号 业态 商家 意向 需求面积（㎡） 反馈意见 1 餐饮 永玲麻辣串 无 —— 不认可项目周边人气 2 绝味 有 50—80㎡ 认可项目商业街 3 天釜石锅鱼 无 —— 不认可项目 4 压锅传奇 犹豫 —— 看后期项目周边人气 5 重庆鸡公煲 无 —— 新开的店 6 麦多馅饼 无 —— 不认可项目周边人气 7 亲子 嬷嬷蜜 有 200—300㎡ 认可项目沿街商铺 序号 业态 商家 意向 需求面积（㎡） 反馈意见 1 服饰 德