戴德梁行-汶川地震对房地产市场的宏观影响简析2008-6-6.ppt

汶川地震对房地产市场的宏观影响简析 经济方面 GDP（↗） ※地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势 汶川大地震造成的直接经济损失将超过雪灾，但地震对宏观经济的影响并不比年初的冰雪灾害更严重。地震对2008 年中国GDP 增长的影响仅会局限在第二季度， 而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长。 CPI（ ↗ ） ※短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通胀压力。 货币政策（ ↗ ） ※灾区将实施差异化经济政策，特事特办 央行表示，对受灾严重的成都、绵阳等6市州,地方法人金融机构暂不提高存款准备金率。货币政策整体继续从紧，区域（如成都）结构性放松是以非震区（如深圳）货币政策的进一步紧缩为代价。 经济方面 财政政策（ ↗ ） ※区域基础设施的重新规划、改善，将带来更大的投资潜力 扩张性财政政策在灾区将有明显体现，加之差异化信贷政策和社会各界重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。这种正面效应在中长期对非重灾区大都市，经济促进作用明显； 房地产上游原材料价格（↗） ※四川轻灾非重建城市开发商开发项目利润率下降，现金流进一步恶化 上游原材料的需求放大将打破2007年钢铁、水泥等上游产业的供求平衡，造成供应短缺，形成原材料涨价的驱动力； 该区域房企将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产公司的建安费用，加之四川是劳务大省，灾后农民忙于灾区重建，人力或短缺、劳动力成本上升。 政治方面 家庭地震财产险（N/A） ※本次汶川大地震将引发购房者对地震险的重新关注，并根据中国地震险（或配套类似险种）的制度性安排而对四川及中国房地产行业产生深远影响。 地震险若继续制度性缺位，从长期看，毫无疑问将影响购房者在四川的购房投资意愿；反之，地震险配合相对宽松的信贷政策，将有效释放大规模的刚性需求。 住房抵押贷款处理（ ↗ ） ※银监会5月23日根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》规定，要求各银行业金融机构对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。 其他（ ↗ ） ※2008年以来，雪灾、藏独、火炬传递风波等一系列事件，激发了国内的民族情绪和社会责任感，汶川地震更是极大增强社会凝聚力。同时，汶川地震为中国在国际社会赢得了很高的正面评价，增强了中国经济在国际社会的认可，为整体社会经济发展及国际合作提供良好契机。 社会方面 灾区房屋重建计划（ ↗ ） ※5月21日，住房和城乡建设部明确提出，要用3个月时间在四川地震重灾区建设100万套过渡安置房，已组织3批共201名专家进入四川灾区，展开危震房屋建筑的安全评估工作； ※6月1日，国家汶川地震灾后重建规划组已经成立，主要负责组织灾后恢复重建规划的编制和相关政策的研究，计划用3个月的时间完成前期工作和灾后重建的总体规划，用3年时间基本完成灾后重建的主要任务。 旧城改造（ ↗ ） ※本次汶川大地震将加快非重灾区旧城改造的力度与进程，对旧城改造可能会提出更高的要求，不符合国家抗震设防要求的区域、本次地震中所造成的危房会纳进旧城改造范畴； 另外，随着公共建筑的翻建、重建、改造、加固等工作的深入开展，城市中心区域房地产开发或将迎来新的机遇。 技术方面 建筑抗震规范（ ↗ ） ※深刻认识到抗震规范的重要性，有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理，公建建筑、商业等大开间建筑设计、抗震要求和防灾害意识将增强。 ※本次地震将对城市规划与规划执行产生深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。 ※随着抗震等级的提高、相关抗震防灾标准及规范的重新修订和严格执行，将使开发商建筑施工安装成本进一步提高；同时，建筑设计、施工监管力度也将有实质性的提升。 市场方面 建筑产品（ ↗ ） ※地震对购房者选择物业类型产生重大影响，低密度、中低楼层和框架结构需求将提升 地震将为多层住宅带来最大的溢价空间，别墅其次，而高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。与此同时，框剪结构型物业获青睐，砖混型结构建筑受冷遇。 房地产市场消费理念 （ ↘ ） ※地震打破了住房投资价值永远上升的神话，使人们对住房的偏好和理念将发生很大变化 一部分人认为，与其住高层不如住低层，甚至认为与其购买住房不如租房，至少在短期内低密度住宅将成为购房者的首选，高层建筑中低层位置的热