房地产市场分析2012-01.ppt

三、房地产市场与宏观经济分析 2、房地产宏观分析内容 宏观经济与地区经济分析 宏观经济运行的总体状况和景气状况 中央和地方政府的政策法规动向及影响 重大事件的影响 宏观报告 房地产市场总体分析 房地产市场总体趋势分析 房地产政策法规的动向和影响分析 三、房地产市场与宏观经济分析 2、房地产宏观分析内容 房地产市场总体分析内容： 房地产市场总体趋势预测 一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。主要经 济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。 房地产政策法规动向与影响分析 土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。 三、房地产市场与宏观经济分析 2、房地产宏观分析内容 可借鉴的专业成果： 中国经济宏观景气专家 调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系统 3、宏观基本数据的获得 全国社会经济统计指标 总量指标：GDP、人口、进出口等 结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等 水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等 动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等 数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴 三、房地产市场与宏观经济分析 三、房地产市场与宏观经济分析 3、宏观基本数据的获得 地方经济统计指标 宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等 数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报 科 / 技 / 创 / 造 / 价 / 值 科 / 技 / 创 / 造 / 价 / 值 房地产市场研究方法 * 为什么要开设这门课程？ 房地产业对市场研究人员提出了新的要求。 房地产市场发展的需要。 国外房地产咨询业的冲击。 完善房地产市场分析理论体系的需要。 就业形势的需要。 国内外著名咨询机构 国内外咨询代理机构-业务构成 世联地产 服务体系 世联地产从本地、区域以及全国层面，为房地产开发商、政府机构、土地运营机构，以及中高端住宅和商业物业业主与各类物业买家提供一致、全面、综合的服务。 物业管理服务 房地产概述 房地产市场的影响因素与研究思路 城市分析 宏观经济分析 住房政策分析 分类型房地产市场总体分析 房地产中介市场分析 * 1. 房地产的概念 房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。 一、什么是房地产？ （一）房地产概述 * 房地产权益 * 房地产权益 占有：所有权、共有权、抵押权 使用：使用权 处分：出售权、继承权、赠与权 收益：出租权、转租权 * 2. 房地产业 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。 * 房 地 产 业 房地产服务业 房地产投 资开发业 房 地 产 中 介 服 务 业 物 业 管 理 业 房地产 咨询 房地产 价格评估 房地产 经纪 3. 房地产业构成   房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。 * 二、房地产市场 1、房地产市场的分类 狭义市场——产品市场 广义市场——生产要素市场 一级市场——土地征购、批租、出让市场 注意：一级市场又称土地市场 二级市场——房地产销售、租赁、抵押、信托市场 注意：二级市场又称房产一级市场、一手房市场 三级市场——房地产再转