物业管理服务的基本概念内容和要求.ppt

2005-6-8 锦龙物业 锦龙物业有限公司讲义 物业管理服务的基本概念内容和要求 一、物业管理是什么 1、什么是物业 “物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。 2、物业的属性 （1）物业的自然属性 物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性） 物业的有限性（由土地的有限性决定）； 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多样性主要是指物业形式的多样性） 物业的固定性（空间位置的不可移动性） 物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租） 物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。） （2）物业的经济属性 物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）； 物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）； 物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）； 物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要） (3)物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。 购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。 3、物业的主要组成要素 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物; 与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施 ； 与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路 ; 附着在上述实体上的各项权益。 4、物业管理的定义 5、物业管理定义的内涵 （1） 物业管理是业主和非业主使用人、物业建设单位、物业服务企业、市政企业（包括供水、供电、电信、有线电视、燃气等）、政府主管部门等多个责任主体的共同活动不仅仅是物业服务企业与业主的活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时，承担相应的法定义务和责任。 （2）必须依据法律法规的规定以及合同的约定从事专业化的物业管理活动。 （3） 物业管理视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无形的商品——服务， 这种服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。 （4）物业管理的范围限定在一个物业管理区域内，对全体业主的共有部分和共同事务提供的专业化服务。 （5）物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于补充性、协助性的安全防范性质。 二、物业管理怎么样 1、物业管理的基本特征 2、物业管理的地位和作用 3、物业管理的基本制度 （1）物业管理社会化 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。 业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门或不同的工种，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。 业主只需根据政府有关部门批准的收费标准或合同约定的标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一。 (2)物业管理专业化 将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业再通过设置专业的管理职能部门和机构来从事相应的管理和服务业务 。 随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。 例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司