江阴徐霞客镇(璜塘镇)宏观.ppt

* 宏观市场分析 江阴市总面积987.5平方公里，是长江下游新兴的滨江港口城市和交通枢纽城市，是历史上著名的军事重镇和重要商港。 江阴连续多年领跑中国县域经济，创造了全国百分之一的上市公司、近二百五十分之一的地区生产总值、超三百分之一的财政收入。 2008年，江阴市实现地区生产总值1 530亿元，在第八届全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现“六连冠”。 江阴地处长江三角洲经济腹地，有着较强的经济竞争力和深厚的历史人文底蕴，作为现代化的工业港口城市，具有广阔的发展前景。 江阴区域介绍 城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。 城市规划用地范围：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。 城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 城市人口规模：55万人。 城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。 城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。 城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。 城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。 城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。 城市新一轮规划，加速城市发展和完善，推进城市化进程，导入大量人口，整合优势资源，本地经济及房地产有更多的上升空间。 城市化水平预测： 市域总人口： 2020年145万人。 城镇人口： 2020年100万人。 城市化水平： 2020年69.0%。 江阴整体规划 宏观经济运行概况 2004年到2008年，江阴国内生产总值每年增长率都在百分之二十以上，2008年国内生产总值增长率更是达到了28.5%，宏观经济效益稳步攀升。 2009年受金融危机滞后效应影响，生产总值出现了放缓，但仍保持了12.0%的增长率。未来在中央政府调整经济结构，加强产业扶持的情况下，区域经济仍将保持较快发展。 宏观经济运行概况 2004年到2008年，江阴人均GDP每年增长率在百分之二十以上，至2008年江阴人均GDP达到12.76万元，同比增长28.2%，远高于全国GDP增长幅度，综合实力快速提高。 2009年受金融危机后续影响，人均GDP增速放缓，同比增长11.6%，但仍高于全国（8.2%）增长水平。 宏观经济运行概况 江阴人口总体保持稳定增长，2009年全市户籍总人口为120.35万人，同比增长0.3%。人口增长促进房地产市场刚性需求。 宏观经济运行概况 江阴城镇职工年平均工资和人均可支配收入稳步增长，2009年增长率分别为13.4%和12%，随着收入的不断增长，人民生活水平稳步提高。 2006年到2008年，江阴固定资产投资增长率都在10%以下；2009年全市完成固定资产投资500.79亿元，同比增长25.1%，较08年同期增幅17.5个百分点，江阴固定资产投资增长猛增。 江阴城市化建设进程加快，城市化水平迅速提高。 宏观经济运行概况 江阴房地产市场概况 2007、2008年，江阴房地产开发出现高增长；2009年江阴房地产开发出现减速现象，当年完成房地产开发投资78.95亿元，较08年同比仅增长1.5%。 尽管09年受政策影响，江阴的房地产开发出现减速，但总量仍保持在高位运行，房地产业是区域经济的重要组成部分。 江阴房地产市场概况 2007年之前，江阴每年的房地产竣工面积保持相对稳定；2008年，由于07、08年对房地产大幅度投资开发效应显现，当年的房地产竣工面积出现了急剧反弹。 2009年竣工面积下降，但整体仍保持在较高位运行。比照09年江阴房地产的投资额，未来江阴的房地产市场供应仍较为充足。 江阴房地产市场概况 前几年，房地产市场需求稳定增长，2008年受国际国内经济环境影响，房地产市场需求急剧萎缩，2009年在通胀预期下，江阴的房地产市场需求急剧猛增，同比增长近百分之三百。 未来房地产市场虽然受到政策打压，但在通胀预期进一步加压的情况下，市场需求仍有较大空间。 宏观市场小结 房地产具有金融资产属性，在通胀预期强化的条件下，房地产价格走低可能性不大。 江阴当地购买力较强，在城市化建设不断推进下，江阴的房地产市场仍有较大的潜力。 城东区域随着开发建设的深入，区域整体的商务和居住环境都将大幅度改善，区域价值潜力较大。 住宅市场分析 项目分布图 湖畔花园鑫湖湾 璜塘海润一号 中江大院 金凤中路商 住楼一期 项目分布图 湖畔花园鑫湖湾 璜塘海润一号 中江大院 金凤中路商 住楼一期 桃源新居 区域住宅市场分析 从成交价格看，城东板块价格表现好于城西板块，城西板块的成交价格集中在5500-6000元/平方米的区间内；城东板块的成交价格由于区位差别而差异较大，区位优势明显的价格在11000元/平方米左右，区位较偏远的在7000-8000元/平方米的区间内