完整报告-青岛市温泉镇长基置业商业项目研究报告2015.pptVIP

* 青岛市长基置业温泉镇商业项目研究报告 * 3 项目经济测算及相关经济指标分析 汇报内容 2 项目市场情况研判 1 项目基本素质分析 4 项目综合评定及建议 * 一. 项目基本素质分析 * 项目指标 地块二经济技术指标 用地性质 住宅、金融、旅游 项目规划建设用地 10913㎡（16亩） 容积率 ≤ 1.2 项目建筑面积 1.31万㎡ 其他规划要求 住宅50%、金融、旅游50% 本项目地块一占地120亩，商业金融性质，容积率1.8，楼面价662元/㎡，能够形成地上建面14.5万㎡；地块二占地16亩，住宅、金融、旅游性质，容积率1.2，楼面价998元/㎡，能够形成地上建面1.3万㎡ 地块一经济技术指标 用地性质 商业金融 项目规划建设用地 80471㎡（120亩） 容积率 ≤ 1.8 项目建筑面积 14.48万㎡ 其他指标 —— * 项目区位 项目位于即墨市温泉镇旅游度假区，是青岛市主要的郊区度假别墅聚集地之一；本项目临近海边，项目距离青岛市区约40公里 本项目 约40公里 鹤山路 青岛市区 即墨市区 流亭机场 约30分钟车程 * 区域资源 项目周边旅游度假资源相对丰富，拥有中国唯一的海水温泉资源，并配有高尔夫、滑雪场、以及5座五星级以上酒店等众多旅游配套设施 天泰高尔夫 海水温泉 天泰滑雪场 海泉湾五星级酒店 区域规划 区域规划为蓝色硅谷核心区，，切已经引进了山东大学青岛校区，哈工大科技园、海洋一所、国家海洋实验室、微软研发中心等众多高科技产业，规划前景较好 核心区内引进项目：山东大学青岛校区、高家深海基地、高新环保科研基地、实验室等；此外，在温泉镇更突出的是集中的旅游地产项目：港中旅、天泰温泉项目、芭东乐园等 * * 二. 本项目市场情况研判 * 项目分布 片区内主要在售产品为别墅，当前基本无公寓产品在售；我们选取项目周边5公里范围内的普通住宅产品进行研究 本项目 港中旅公馆 尚溪地 岭海逸景湾 三盛国际海岸 * 销售价格 根据网签数据显示，片区周边在售的普通高层产品，均价在7000元/㎡左右，洋房产品均价在8500元/㎡ 本项目 港中旅公馆 尚溪地 岭海逸景湾 三盛国际海岸 均价：8500元/㎡ 均价：7300元/㎡ 均价：高层7000元/㎡ 洋房8500元/㎡ 均价：高层6800元/㎡ 洋房8500元/㎡ * 销售速度 根据网签数据显示，片区内的普通住宅产品年去化面积在0.8-2.3万㎡之间，年销售额在0.8亿-1.9亿之间 本项目 港中旅公馆 尚溪地 岭海逸景湾 三盛国际海岸 年去化：2.3万㎡ 年销售额：1.9亿 年去化：1.8万㎡ 年销售额：1.4亿 年去化：0.8万㎡ 年销售额：0.85亿（销售额包含所有物业形态） 开盘四个月销售1.3万㎡ 销售额9300万 * 三. 本项目经济测算 测算说明 1、测算方案：根据产品定位，项目居住用地部分规划为洋房产品（容积率1.2），商业用地部分规划为小高层形式的酒店式公寓（容积率1.8）。 2、项目销售期：因居住类的洋房产品销售难度小于商业公寓，因此现行销售洋房产品，再次销售公寓产品。 3、项目地上产品定价：本项目洋房2015年入市价在8500元/㎡，酒店式公寓2015年入市价格为6000元/㎡，年涨幅按照3%计算。所有业态年总去化面积为2万平米。 4、项目地下车位定价：本项目住宅部分地下车位定价为8万元/个，公寓地下车位定位为6万元/个。 * 项目指标 本项目地块1为居住金融用地，其中包括8.2亩居住用地，8.2亩商业金融用地，容积率为1.2；地块2为商业用地，约120.7亩，容积率为1.8 成本分析表 本项目总成本约96171.5万元，单方成本约6089元/㎡ 销售收入表 本项目预计产生总销售收入120035万元，销售周期为8年，洋房价格8500元/㎡，公寓起售价6000元/㎡ 资金平衡表 本项目土地款于项目即将结束时付出，2015年共计发生成本11845万元，产生净收入回笼9153万元，通过土地抵押获取银行贷款7630万元 损益表 本项目营业收入120035万元，营业成本80958万元，所得税5966万元，净利润17897万元 最后一项为负值的累计净现金流量对应的年数＋最后一项为负值的累计净现金流量绝对值÷下年净现金流量 1.61 投资回收期（年） 项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 1139 财务净现值（6％，万元） 销售毛利润=项目利润/销售收入×100% 22.95% 销售毛利润 总投资回报率=项目净利润/项目总投资 ×100% 21.00% 总投资回报率 销售净利润=项目净利润/销售收入×100% 14.91% 销售净利率 单方利润=项目净利润/总建筑面积 771 单方利润