怡景湾2015年年度营销提报.ppt

宁静致远 策动未来 五、营销策略 推售策略 推广策略 总体营销策略 宁静致远 策动未来 2015年度分解 （基础任务8000万，目标任务10800万） 时间节点 第一季度2月~4月 第二季度5月~7月 第三季度8月~10月 第四季度11月~1月 销售比例 20% 25% 30% 25% 销售套数 35套 45套 55套 45套 销售任务 2100万元 2700万元 3300万元 2700万元 回款任务 约1680万元 约2160万元 约2640万元 约2160万元 备 注： 销售比例按销售总套数计算，回款任务按销售总额80%计算 总体销售任务 总体营销策略 宁静致远 策动未来 总体营销策略 产品线：引入体验营销、场景营销，凸显项目产品品质形象 客户线：启动客户维系工程，扩大“老带新”效果 市场线：拓宽营销渠道，提高乡镇、企业客群占有率 品牌线：强化市场地位，提升企业品牌知名度 美誉度 总体营销策略 宁静致远 策动未来 营销思路： 受到大环境市场影响，2014年房地产市场持续低迷，预计2015年房地产形势仍不明朗。在这样的市场形势下，年度总体营销思路为：“快、稳、看”降低后期不可预期风险，借助目前怡景湾别墅区现房实景进行形象推广，以品质赢取市场。 推广方面坚持精确制导、强效推广； 销售方面坚持小步快跑、灵活促销； 价格方面坚持高开高折、平稳过渡。 项目总体销售策略为快、稳、看。 以走量为主，稳定销量掌控市场动态，及时做策略性调整 总体营销策略 宁静致远 策动未来 基本营销策略： 2015年“一见钟情 非她不选”，在此基础上营销策略需要实现五大提升，分别为： 产品力提升：借助项目别墅区高端形象、样板区、样板景观区、营销中心，提升品质感； 形象力提升：从设计画面与广告内容方面提升广告形象，与客户产生共鸣； 服务力提升：优化小区现场体验，强化客户服务意识，达到品质销售服务提升； 营销力提升：扩大销售出路，开展企业、乡镇客群拓展，充分运用关系营销，强化媒介组合效用； 活动力提升：进行长线营销活动，拉近与客户之间的距离，增加客户购房信心； 总体营销策略 宁静致远 策动未来 价格策略： 随行就市，制定项目具备市场竞争力的价格体系。在市场形势不容乐观的时候进行价格策略微调，增加推广、营销技巧，以促进客户购买，达到走量的目的。 针对海安不大，圈层关系重合度较高，基于底价预留较大的议价空间； 采取多种形式的促销手段相结合，满足客户价格实惠的心理特点，包括送老带新、送装修、家电、折扣等方式促进销售。 更具项目自身情况，进行少量房源分批次采取较大折扣，以特价房或顶账房、团购价等噱头，配合后续新推房源进行促销，吸引市场关注度。 总体营销策略 宁静致远 策动未来 五、营销策略 推售策略 推广策略 总体营销 宁静致远 策动未来 推售策略 2015年货量分析 137㎡产品占目前销售约42%。 花园洋房代售房源中137㎡以上户型占代售房源约85%。 目前项目户型结构较为单一。119—140㎡三房改善型户型，刚需型户型缺失 宁静致远 策动未来 推售策略 推售计划 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 品质现房宣传 加推 余货去化 第一阶段 知名度提升，新客户储备 第二阶段 根据推广节点，持续强推 第三阶段 现房销售 快→稳：稳定走量期 加推 根据2015年海安房地产市场环境，以及项目年度销售任务，结合本项目可售房源的楼栋位置与户型产品实际情况，以及工程节点，制定符合项目需要的推盘计划，具体销售节点分解如上图 第四阶段 年末促销 宁静致远 策动未来 推售策略 推售原则 整体原则: 全年销售合理分解、混合搭配，小步快跑。先冲销售量，清理库存快速去化回笼资金。 宁静致远 策动未来 推售策略 销售策略 根据本项目的销售目标，结合市场随政策调控的变化，研究不同竞争对手推盘策略的影响；项目的销售策略也需要随之不断调整变化；为确保项目顺利销售，实现各阶段销售目标现制定本项目五大销售策略： 策略一：合理优惠销售策略 策略二：多渠道销售策略 策略三：多感官刺激策略 策略四：口碑传播策略 策略五：圈层营销策略 宁静致远 策动未来 优惠组合 逼定效应 通过不同阶段、不同层次、不同组合的优惠方式，在有效的销售管控下，最大程 度发挥优惠手段促进成交，如： 蓄 水 期：办理VIP卡，给予较大的办卡优惠，以此锁定意向客户。 开 盘 当 天：通过实物与价格优惠，刺激购买。 日