房屋买卖项目可行性研究报告.doc

目 录 第1章 总论 1 §1.1 概述 1 §1.2 研究工作依据和原则 4 §1.3 公租房项目概况 6 §1.4 可行性研究结论 7 第2章 项目背景及必要性 9 §2.1 项目背景 9 §2.2 项目建设的必要性 10 第3章 项目需求分析 14 §3.1 预测依据 14 §3.2 市经济发展情况 14 §3.3 保障性住房发展情况 14 §3.4 房地产及公租房的发展趋势 16 §3.5 结论 16 第4章 项目区概况 18 §4.1 地理位置 18 §4.2 历史文化 18 §4.3 交通位置 18 §4.4 经济发展 19 §4.5 土地资源 19 §4.6 气候条件 20 §4.7 土壤、地貌 20 §4.8 建筑资源条件 20 第5章 项目建设内容 22 §5.1 产城融合示范区公租房 22 §5.2 未来华城回购公租房 25 第6章 销售方案 30 §6.1 项目建设投资 30 §6.2 销售方案 30 第7章 财务与敏感性分析 32 §7.1 项目资金及收入 32 §7.2 总成本费用 32 §7.3 财务评价 34 §7.4 项目投资回收期分析 35 §7.5 项目盈利能力分析 35 §7.6 敏感性分析 36 §7.7 分析结论 37 第8章 项目节能 38 §8.1 用能标准和节能规范 38 §8.2 能耗分析 39 §8.3 折标煤计算 40 §8.4 节能措施和节能效果分析 41 §8.5 结论 51 第9章 环境保护 52 §9.1 主要设计依据 52 §9.2 主要的污染工序 52 §9.3 污染状况和治理措施 52 §9.4 建筑节能 53 第10章 社会效益分析 55 §10.1 对区域资源配置的影响 55 §10.2 对环境保护和生态平衡的影响 55 §10.3 对区域经济发展的影响 55 §10.4 对节约及合理利用国家资源的影响 56 §10.5 提高人民物质文化生活及社会福利的影响 56 §10.6 对远景发展的影响 56 第11章 项目风险分析 57 §11.1 定性分析 57 §11.2 投资风险的控制 58 第12章 可行性研究结论与建议 60 §12.1 结论 60 §12.2 建议 60 总论 概述 项目名称 市产城融合示范区公租房及未来华城回购公租房销售项目 项目承办单位 2、经济状况 公司资产总额10亿元，负债总额0.4亿元，资产负债率0.04%。公司实收资本2亿元，资本公积4.6亿元，已办证资产总额5.13亿元（其中商业房、公房1亿元，公租房4.13亿元）。 3、工作成果 （1）融资工作： 房投公司成立以来，为适应宏观金融政策的调整，公司全体干部职工齐心协力、克难攻艰、认真学习和了解国家金融政策，抢抓融资机遇，立足项目，谋划融资，不断拓展投融资渠道，确保建设资金的需求。我们先后与10多家银行和金融部门进行了对接，积极推介项目，与国家开发银行河南分行、省农业发展银行、农村信用社等金融部门建立了长期战略合作关系，取得了显著成效。 2011年共融资2.63亿元。2012年融资2.185亿元，同时配合市城投公司成功发行城市投资债券10亿元。2013年融资1.4亿元。 2014年，我们抢抓机遇，利用省级融资平台——豫资公司，充分发挥保障性住房融资贷款的政策优势，采取统贷统还的方式，为全市12个棚户区（城中村）改造项目，签订贷款授信额度54亿元。截止目前，已拨付13.786亿元，强力支持我市保障房建设的同时，开创了棚户区（城中村）改造统贷统还融资工作的新局面。 经过几年来的不断探索和实际操作，房投公司深刻地认识到，通过政策性银行或商业银行贷款，都需要企业自身拥有稳定的经营性收入、稳定的现金流、稳定的利润及稳定的还款来源，即“四个稳定”，以确保银行贷款零风险。因此，房投公司按照市政府文件要求，在房管局党委的大力支持下，将房管局名下的资产以及已经办理房产登记的公租房，无偿划拨至房投公司，为融资工作奠定了良好的基础。同时，房投公司积极与企业合作，开发建设保障性住房和城中村改造工作，确保短期贷款的提前偿还和展期续贷，维护公司良好的社会信誉。通过以上工作，一是提高了房投公司作为融资载体的信用等级；二是保证了融资项目的现金流注入和良性循环；三是建立起稳定的还款渠道，为进一步做大做强房投公司创造条件。 （2）项目建设 2012年2月，房投公司取得了开发资质，正式走向了融投建之路。先后与市恒润置业、亿博置业、永利置业等开发企业合作，采取共投共建、共同管理、共同受益的合作模式，先后开工建设“幸福小镇”、怡和家园、“永利新苑”等多个公租房项目，房投公司建设5026套、232500平方米，部分项目已经达到竣工验收条件，其它都在按计划积极推进。特别是2013年5月与经济技术开发区管委会联合