房屋所有权.ppt

二、房屋所有权 （一）建筑物区分所有权 1、建筑物区分所有权的涵义 我国《物权法》中“建筑物区分所有权” 的定义 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享 有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部 分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义 务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共 有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 建筑物区分所有权 在实际中，我国已采用了建筑物区分所有权的做法。 如在计算产权面积时，已采用了区分所有的一些理论。 建筑面积（产权面积）=套内建筑面积+分摊的共有 建筑面积 其中：套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体 面积+套内阳台建筑面积 共有建筑面积包括幢、功能、本层共有建筑面积 建筑物区分所有权 2、特征与种类 （1）特征 复合性 专有权的主导性 一体性 权利主体身份的多重性 （2）种类 纵切型区分所有权 是指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。 建筑物区分所有权 横切型区分所有权 指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别由不同 的人所有的建筑物。 混合型区分所有权 3、专有部分及专有权 （ 1）涵义及构成要件 专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且 可以独立使 用的建筑 物部分。专有部分的存在是区分 所有权成立的基础。构成专有部分须具备三个条件： 建筑物区分所有权 构造上的独立性 也称物理上的独立性，是指各区分部分有客观明确的 事实区分，即一专有部与另一专有部分须在建筑构造 上能客观地区分其范围。 利用上的独立性 利用上是否具有独立性，依以下标准判断：一是单独 使用，即指建筑物区分部分无须借助其他辅助部分， 即可独立使用。可否单独使用，通常是以该区分部分有无独立出入门户为判断要素。二是独立的经济效用 建筑物区分所有权 形式的独立性 即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。但它 是以构造上和利用上的独立为基础的，若构造上和利 用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也不存在 （2）专有部分的范围 有四种不同的观点： 第一种观点认为，专有部分由墙壁、地板、天花板所 围成的空间。 第二种观点认为，专有部分为达到墙壁、天花板或地 板等境界部分厚度的中心线（即壁心说）。 建筑物区分所有权 第三种观点认为，专有部分包含墙壁、天花板、地板 等境界部分表层所粉刷部分（即表层说）。 第四种观点认为，在内部关系上，从表层说；在外部 关系上，如买卖、保险、抵押等关系上，从壁心说。 实际上其主要分歧在于：究竟应将墙壁等部分视为 专有部分，或将墙壁等部分分割成二部分，而成为不同 的专有部分。我认为，共有墙壁既应作为共有财产，又 应作为专有财产来对待。 建筑物区分所有权 （3）专有权 是指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益、 处分的权利。 4、共有部分及共有权 （1）含义及构成 是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部 分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。主要 包括： 建筑物基本构造部分：基础、承重结构、外墙、屋顶 建筑物区分所有权 消防设施、公共设施等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分； 建筑物区划内排除业主专有部分、市政公用部分或者其他权利人所有的场所、设施等，包括建筑物区划内的道路、绿地、物业服务用房以及其他公共场所、公用设施； 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 建筑物区分所有权 （2）区分所有权中的共有权种类 法定共有和约定共有 法定共有指构造上和利用上并无独立性、依法不能排他使用的共用部分。 约定共有是指构造上和利用上虽具有独立性、可设立专有所有权，但为共同利益经购房人与售房方约定或业主们约定成为共用部分的物业。如物业管理用房、车库等。 区分的意义是：法定共有权的行使，必须依本来的用途行使；而约定共有权的行使可适当变更约定的 建筑物区分所有权 共有部分本来的用途。 按份共有和共同共有 全体共有权和部分共有权。 （3）建筑物区分的共有权与一般共有权的区别 从主体上看，区分共有人的身份具有复合性，而后者其身份单一； 从客体上看，区分共有较广泛，后者的客体一般限于一项财产； 建筑物区分所有权 从内容上看，前者较广泛，而后者较简单； 从种类上看，前者可依不同标准有不同的划分，如法 定共有和约定共有，全体共有和部分