保利地产江宁产品建议.ppt

附加值 根据南京市住宅建筑施工规范以及本项目户型面积段设置，建议本案户型附加值以凸窗、阳台、设备平台、花池形式体现 附：附加值赠送手法建议 2、价值体系——品质感、外显性 策略重点：把钱花在刀刃上，凸显品质感、外显性部位 通过项目产品及细节的打造，提炼出本案的五大核心价值点 价值点1 户型功能 价值点2 社区入口 项目价值支撑体系 价值点3 精装大堂 高附加值 价值点4 立面风格 价值点5 运动会所 尊贵体验 项目品质 永恒经典 相辅相成 性价比优势 够用刚刚好 品质提升 双赢 提升项目调性展示项目品质 相辅相成 感性升温 尊享空间 价值点之一：户型附赠 户型附赠手法：通过预先埋设建筑构件，在验收交房后统一搭设，提供附赠空间（参考案例：保利叶上海、保利林语溪） 90+70+70+90 建筑构件 建筑构件 价值点之二：社区酒店式大堂入口 酒店式的社区大堂入口，给客户一种尊贵和独享的品质感受，实现强制人车分流 13米挑高大堂，气派典雅的石材铺装 给客户一种尊贵和独享的品质感受 单元入户大堂、电梯厅 地面、墙壁铺设玻化砖，石膏板吊顶、 风格简洁明快，达到提升项目品质作用 价值点之三：精装单元入户大堂 地面、墙壁铺设玻化砖，石膏板吊顶、风格简洁明快，达到提升项目品质作用 追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。 线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。 材质：底部石材，主体高档面砖。 价值点之四：ART DECO建筑立面 ART DECO风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼 价值点之五：运动健身会所 运动健身会所：虽项目周边运动配套相对成熟，但以低端大众为主，鉴于项目本身定位高端以及整体规划的需要，建议设置中高端运动会所配套，结合基层社区中心600平米体育运动站的要求，并与专业经营公司合作经营 江宁体育中心，内场木地板面积约2000平方，可以进行重大的篮球、排球比赛、各种演出活动、会议等 ；训练馆是针对老百姓全民健身锻炼的。有羽毛球馆、网球馆、乒乓球馆、游泳馆等配套设施。羽毛球馆有12片场地、网球馆有2片场地、乒乓球馆有四个球台、游泳馆有25*15米的泳池。占地面积约18000平方米 周边运动现状 运动会所建议 会所经营外包：将本项目会所主体健身部分可外包给专业经营公司（如一兆韦德），给予业主VIP资格，同时也对外经营，提高会所的利用效率； 成功案例：一兆韦德与万科形成战略合作伙伴，万科开发的健身会所将全部外包一兆韦德经营。 感谢聆听！ 未来竞争格局 雅居乐九龙湖项目 中冶天城 中粮彩云居 银城九龙湖项目 占地 11.4万㎡ 容积率 2 总建 22.8万㎡ 产品 高层、小高层 建筑风格 现代 户型 400~700㎡大平层 占地 4.7万㎡ 容积率 2 总建 11.4万㎡ 产品 高层 建筑风格 新古典 户型 85~125㎡ 占地 4.3万㎡ 容积率 1.7 总建 10.3万㎡ 产品 小高层 建筑风格 新古典 户型 50~130㎡ 占地 2.23万㎡ 容积率 1.7 总建 4.46万㎡ 产品 高层、多层 建筑风格 新古典 户型 未定 预计将于明年下半年上市 预计将于明年3月上市 预计将于明年4、5月上市 预计将于明年下半年上市 总体量：50万㎡ 未来竞争格局 中高端项目存在市场机会点 未来竞争体量 代表项目 属性 宜家国际公寓 龙庭水岸 中低端 中低端、低成本 主力9000~9300 元/平方米 预计12000元 /㎡以上 高端 价格 约45万方 约70万方左右 骋望、天正、 雅居乐、万科 中粮、银城 资源型、 强势产品 两级化市场 【市场机会点二：竞争格局】 品牌开发商品质项目进驻带来的区域形象价值提升 项目背景条件梳理 市场条件机会梳理 项目占位产品建议 土地价值 市场竞争 客户条件 规划对比 户型对比 目前区域客户情况 在区域项目已购客户中，超过七成购房者为江宁区本地产业区客户和周边区域客； 一成客户为市中心老城，该部分客户购置该区域房源主要是为了投资、养老以及过渡，属于改善型客户和刚需客； 剩余一成多客户区域分布较广，看中的是本区域房源的价格低、未来升值潜力大，多作为投资或偶尔居住使用。 目前客户构成-大学城板块 大学城板块主力客户：江宁经济开发区和城南导入客户等地缘性客户和价格驱动型客户为主 目前客户构成-大学城板块 大学城板块客户需求特征：刚需和首改为主力 客户所 在区域 客户类型 客户群简介 客户背景 意向主力 产品户型 购置类型 老城区 地铁1号线导入市区客 40岁以上，养老为主 老南京人 120平米左右较大户型 投资、养老 城南导入客户 地铁1号线导入产业客 价格挤压 外地科研人员、经济承受能力较强 80多平米两房、110平米