收益还原法评估土地房屋.doc

房 地 产 估 价 报 告 项目名称：深圳南山区科技工业园3号厂房现值评估 受托估价单位：中咨资产评估事务所 估价人：梁巨元 委托估价方：深圳燕兴投资有限公司 估价日期：二零零零年一月十七日至一月二十七日  致 委 托 估 价 方 的 函 深圳燕兴投资有限公司： 受贵公司委托，我所对深圳市南山区科技工业园3号厂房的24年土地使用权及房屋所有权的现时市场价值进行了评估。 经过客观、公正的评估，确定该房地产在估价期日2000年1月20日的正常市场价格如下： 估价对象现值：872.85万元人民币 大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币 楼面价值：1090.51元/平方米 需要特殊说明的事项： 1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。 2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。 3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。 4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。 5、本报告评估期日为2000年1月0日 评估的详细结果、过程及有关说明，详见后附的《估价结果报告》。 顺致 敬意 中咨资产评估事务所 二零零零年一月二十七日 估 价 结 果 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称： 深圳市南山区科技工业园3号厂房现值评估 二、委托估价方： 　　深圳燕兴投资有限公司 三、估价期日： 二零零零年一月二十日 四、价格结果： 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验，考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价期日2000年1月日 估价对象现值：872.85万元人民币 大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币 楼面价值：1090.51元/平方米 五、有关说明 1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。 2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。 3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。 4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。 5、本报告评估期日为2000年1月0日 6、本评估报告未经估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不可发表于任何公开媒体上。 六、估价机构： 中咨资产评估事务所 二零零零年一月二十七日 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方： 　　深圳燕兴投资有限公司 二、受托估价方： 中咨资产评估事务所 单位地址：北京市海淀区车公庄西路32号中咨大厦 法人代表：张宏新 联系电话5207 三、估价目的： 为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供客观、公正、合理的价格参考依据。 四、估价日期： 2000年1月日至2000年1月日 二零零零年一月二十日 六、估价对象概况：