海南万宁石梅山庄调研总结报告_43p_调研分析.ppt

独栋别墅 室内设计 项目 产品 营销 总结 定位 推售 展示 项目定位 属性：5000亩雨林山谷 野奢度假屋村 形象：退让，建筑对于自然保持最大的前辈， 一墅一境，雨林山地别墅特有的风骨。 和海南大多数以海景为主打招牌的楼盘不同，石梅山庄提出了“野奢”的营销概念，野之于“山野”，拥有5000亩雨林山谷，让中国的财富阶层在世外享受一把闲云野鹤，隐居山林的风度； “退让”体现石梅山庄对原生环境的配合，五千亩的土地，整体容积率不过0.3，把更大的空间留给原生雨林山湖的同时，也就意味着把更大的生活空间留给了住户； 没有联排、没有双拼，所有的别墅都是独栋，便是所谓的一墅一境，自成风景。看似不与别人争锋，其实早已位居上层，给住户极大地优越感。 各类产品价格 价格平稳，优惠创造吸引力 和石梅山庄对比度最高的楼盘绿中海，洋房价格大约同样是在9400-11000元/㎡左右，别墅价格大约在30000-44000元/㎡。去年底开盘位于香水湾区的富力湾，洋房价格约11000元/㎡。 而石梅山庄项目开发周期长达10年，二期占地面积远远高于一期，因此其在定价时预留了一定的升值空间，首次开盘的洋房均价9800元/㎡，促销期间，送千元装修和折扣，折合约8500 /㎡，别墅价格大约在28000元-30000/㎡左右，不但明显低于地中海，从现有规划完整度看，更远远比绿中海优质。 价格策略 组团 低层洋房 独栋别墅 价格 洋房均价约9800-11000元/㎡ 独栋别墅均价约28000元-30000/㎡；均价约700万 备注：8月10-9月10日期间客户全款支付可9.6折，并送1000-1500/㎡装修优惠 另：物业管理费：2.8/㎡ 由于项目预定是从去年年底、今年年初开始的，且在七月才完成公寓部分的封顶。所以公关、媒体动作并不明显，屈指可数的几项动作也并非主动推广，只扮演参与的角色。媒体平台也只涉及户外和报纸平台，电视广告未投放。基本上还是通过来海南旅游的游客看到户外广告牌口耳相传。 网络部分，早在开盘后就陆续上线，但未占据显要位置。 2010.08 09.12.11 2010.7 火热预定中 营销动作 媒体操作 物料配合 开盘 公寓封顶/热销 新浪、搜狐、搜房各大网站主页上线 公关活动 2010.4.3 户外、海南主要城市报纸； 户型模型 《非诚勿扰2》在石梅湾开机； 推售-节奏 推广策略 项目开盘从四月开始，七月公寓部分才正式封顶，并未形成系列的推广模式，属于前期推广阶段。从广告效果来看，户外广告牌广告给受众的印象更为深刻，但覆盖面太小，受众主体集中在来海南旅游的游客和商务人士。在十一黄金周和旅游旺季即将到来的时候，石梅山庄必然有更大的广告投放频率。 媒体组合 户外：三亚、万宁高速市郊和高速公路 报纸： ○ 本地：《海南日报》《三亚晨报》 网络：《搜房》《天涯社区》《新浪乐居》《搜狐焦点》 推售-策略 广告表现 广告表现 广告表现 网站页面 新浪 搜房 百度 搜狐 官方网站 销售中心为规划泰式会所，面朝山林，植被林立；内部以大空间和贴近自然泰式装修为主，配合中国元素物品装饰，并设回廊，各放置各区规划图，户型图模型。体现项目热带风情和“石梅山庄”的文化底蕴。 由于依山而建，销售中心位于高处，推开落地窗，能一览该段东线高速沿途景致，和规划区内B区独栋别墅全景，体现项目景观优 势，激发购买冲动。 销售中心 产品设计：产品设计讲求和自然融为一体，依循山势而建，依循水系排列，不做非建筑条件要求的不必要修改，大大 利用原有景观优势。并采用讲求自然的泰式风格设计，融入中式细节，让人既享受自然风气，也能玩味文化。“5000亩的低奢”概念营造低密度的大休闲空间，加之完善配套，塑造综合性旅游度假产品。 软件配套：一期两家会所，一家四星级酒店，一条商业街，山顶公园，以及相关SPA，高尔夫练习场等娱乐设施，二期水上乐园、五星级酒店等，让购买者看到石梅山庄的完整形象，感受除休闲度假之外的更多可能。 总结 营销分析： ○ 推广策略：处于前期推广阶段，通过户外广告媒体吸引游客注意，在十一黄金周和旅游旺季即将到来 的时候，石梅山庄必然有更大的广告投放频率。 ○ 蓄客渠道：只要来到三亚，经过万宁对房产有兴趣的商客都会注意到道路广告 牌，并引起兴趣。 ○ 销售模式：在三亚和万宁设置销售中心，采取前期预购，后期销售的方式，销售中心询价与其他方式 询价所得价格有差异。销售中心价格稍优惠。 ○ 推售策略：平价入市，并在金九银十之前通过一个月促销期（送千元装修和9.6折折扣）积累买气。在