金科500间-纯商务写字楼.pptVIP

金科500间 高档纯商务写字楼 * 金科500间定位之路 目录： 1.………………………………营销现状 2.………………………………市场分析 3.………………………………客户分析 4.………………………………重新定位 第一部分：金科500间营销现状 金科500间区域位置 500间位于九龙坡九龙园区核心腹地，坐拥火炬大道一侧，被金科五金机电城、恒胜钢材市场、绿云石都钢材市场、绿云石都石材市场、新世界石材市场、隆鑫钢材市场、老顶坡汽摩配市场等生产资料专业市场所包围；毗陵西城大院、绿韵康城、云湖天都等金科品质楼盘；距离巴国城、彩云湖、九龙园区公检法管委会等行政中心不到3分钟车程，区域内生活配套已经非常成熟。 金科500间项目简介 金科500间总建筑面积约2.5万方，单体楼，共31层； 1—5层为商业裙楼，整层面积约1450平米，层高4.2米到4.8米不等； 6—31层为面积区间从22—60㎡的小户型商务空间，每层3梯15户， 整层面积约650平米，层高3米； 整栋楼体层L型分布，高度为105米 小户型 低总价 本项目全部为338套商务投资型小户型物业，面积区间约22㎡—60㎡，总价非常低，从约121，000元—360，000元， 同时空间可自由组合，满足大小客户的需要 金科·500间原为金科·西城大院的B2＃楼，由于在推广之初出师不利，遭遇市场阻力，推广效果不佳， 金科500间过去 ---- 08年中 因本项目屹立于金科五金机电城之中，08年年底本项目被打包给金科五金机电城项目。想以机电城的销售带动金科500间的销售。 金科500间过去 ---- 08年底 在金科·500间被并入机电城项目之初，将本项目定位为“商住综合楼，X+1活性商务空间”进行推广，在08年年底，尝试着过软文炒作，但来电来访效果并不理想。 面对一直销售不佳的金科500间，摆在面前的当务之急是 到市场去寻求答案 第二部分：市场分析 因本项目全部为小户型物业，面积区间约22㎡—60㎡，总价低，直接与区域内住宅项目形成竞争。且目标顾客集中在九龙园本区各大专业市场中小企业主及部分投资客户，区域内在售楼盘都是本项目的竟盘。 2100 21 5 高层 兰花丽景1期 640 38.7 9.2 商住楼 渝高新城星座 1400 15 19 高层 巴国城 4094 33 11 高层 朵力尚美国际 571 10.5 10 洋房 同天依云郡 2400 21 7 高层 同天观云邸 241 25.4 15.6 别墅 协信彩云湖1号 1654 33 8.5 高层 协信天骄城 3300 40 8 高层/小高层 金科西城大院 2800 40 18.3 高层/洋房 金科云湖天都 总套数（套） 建筑面积（万㎡） 占地面积（万㎡） 建筑形态 项目名称 目前，区域在售项目10个，总建筑面积约277万㎡，占整个九龙坡区的30%。 区域内主要在售楼盘 区域内在售项目供应情况： 区域内目前的10个在售楼盘总体量共约277万㎡，其中，已供应约141万㎡，占51%，未供应量即后期供应量约136万㎡，占49%。未供应的部分主要集中在08年面市的一些重点项目如金科西城大院、协信天骄城、彩云湖1号等。 区域内在售项目产品类型 区域内早期开发楼盘多以高层和小高层电梯房为主，目前共有高层在售项目10个中，约240万㎡，占总量86.6%，不论数量还是体量均占绝对支配地位；洋房和别墅分别有1个，即同天依云郡洋房和协信彩云湖1号别墅，金科西城大院有小高层项目在售。其中渝高新城新座为商住综合项目，裙楼部分欲打造二郎首个商业步行街。 户型配比 目前区域在售高层项目主要以二房和一房为主，但各种房型占比差距并不大，三房和四房几乎相当。四房产品主要是来自云湖天都和协信天骄城等较高品质的楼盘，且属朝湖户型，价格相对较贵；巴国城、云湖天都、西城大院的一房户型也占具相当数量；联顺兰花丽景在售的为夹层产品。 区域在售楼盘价格情况 该区域在售楼盘均在4000元以上。4000-5000元/㎡之间有5个楼盘，占50%。5000-5500元/㎡之间的楼盘有三个，云湖天都、协信天骄城的均价都在5000元/㎡以上；联顺兰花丽景由于是夹层产品，赠送面积较多，均价也在5300左右；但云湖天都、西城大院均有一些户型单价在5500元以上。花园洋房同天依云郡的均价在7000元/㎡左右，别墅协信彩云湖1号的均价在10000元/㎡左右。 因金科500间为区域楼盘的特征，经过对本区域在售项目竞盘的分析， 本区域以高层和小高层电梯房为主，占85%以上，唯有渝高新城新座为商住综合项目。 大部分开发商并未对慢慢发展成熟的工业市场作总结，区域内几乎都为住宅产品。 同时发现形成住宅项目被用来商务办公的趋势 竞盘小结 我们发现：在九龙坡九龙园工业区域内，面临着大量写字楼产