深国商---晶岛国际广场项目策划方案_德思勤.ppt

第一部分 市场调研部分 一、宏观经济环境调研 1、深圳市经济分析 经过二十年的发展，深圳市的城市规划、建设、管理水平大大提高，现代化城市格局基本形成，通过全面修编城市总体规划明确了城市发展定位，使得城市基础设施建设适度超前 。综合经济实力居全国大中城市前列，国民经济持续快速健康发展，取得了令人瞩目的成就。 （1）SO策略：紧紧依托项目区位优势，用发展的眼光来看CBD未来巨大发展潜力，充分利用周边会展、酒店、地铁带来的效益契机，用战略的远见着手于项目运作；政府确立了中心区发展纲要，2004年深圳地铁开通等因素给项目注入了动力血液，对项目发展来说，是机会也是趋势，我们也应抓住政策因素，有政府作为“向导”，可以避免许多操作中“无为”性阻碍，保证项目顺利进行。 中信城市广场—深圳定位最高档的SHOPPING MALL 总建筑面积15.5万平方米 商业面积7万平方米 主力店：中档百货公司日本吉之岛百货（ 2.3万平方米）+高档化的 百货公司有西武百货（ 1.5万平方米）+新南国电影城+海逸海鲜酒 家。 地上5层，地下2层 经营规模：约5000种国内外品牌同场经营 基本资料 业态分布 小结：业态定位新颖，秉承MALL设计理念，追求经营内容多元化， 开启综合零售业的新纪元。 结论 1、本项目处在中心区CBD商圈，未来的升值潜力和商机无限，具有唯一的中心区CBD商圈，唯一的会展中心，唯一的地铁交汇处； 2、本项目应重点引进国际知名品牌主力店和以大型的餐饮、休闲娱乐业态为主的商家，来带动项目的商业氛围和人气的聚集效应； 3、本项目可以实现的销售面积42.55%，销售收入为10.03亿元；年租金收益约为5103.6万元（随着中心区的成熟度不断提高，租金收益将进一步上升。） 4、可见，只要经过强有力的资源整合，加上强有力的销售招商，该项目必将成为深圳商业的旗舰。 贵司作为深圳老牌商业企业，我司希望可以通过合作，在获得项目成功同 时，加深彼此在行业内的交流和沟通，共同发展。 基本资料 -1F、夹层：吉之岛百货、品牌服饰专卖店、停车 1F：服饰专卖店、皮具专卖店、化妆品专卖店、珠宝专卖店等 2F：服饰专卖店、雪茄名店、餐饮等 3F：服饰专卖店、音像、电影娱乐、餐饮等 4F：电影娱乐、服饰、餐饮 5F：休闲带、电影娱乐、餐饮 业态分布 小结：准确把握了深圳罗湖商圈和华强北商圈间的空白点，以复合型业态定位，且迎合深圳重心“西移”，但业态差异性方面存在弊端。 『台茂南崁家庭娱乐购物中心』 位于桃园县南崁地区，占地15,125坪，规划为地上七层及地下二层的英国中 古世纪城堡式建筑，空间规划上引进国外大型购物中心的商场设计概念，结 合购物、餐饮、娱乐与休闲的多元化机能，主要诉求家庭客层为主之休闲娱 乐及购物体验，开幕以来已带给国内消费者前所未有的购物休闲型态，并开 启综合零售业的新纪元。 B1F：体育休闲健身 B2F：运动休闲用品 1F：欢乐家年华村---时尚精品店 2F：飨宴世界---特色餐饮店 3F：时尚休闲广场---时尚休闲服饰精品店 4F：新世代川廊---童装，玩具及少量女装 5F：世界美食，生活广场---美食广场及家居广场 6F：DB百乐集 PalaPala青春馆---玩具，少量餐饮 7F：ACE欢影层---拥有14个影厅可容纳3300人的影城 成功或失败的商业案例给了我们一些启示： 华强北的发展历史 商业的发展有一个慢热的过程，是需要用比较久一点的时间来酝酿的，华强北的发展历经8年才有了今天的成就。 华润万象城的成功 一个超级购物中心的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规划更为重要，华润利用品牌的力量根据业态定位（餐饮业比例达到30%以上）打差异化战略赢得商业的成功。 天虹商场 天虹商场在未来的中心区，顶着巨额亏损的压力正是看准了未来中心区地块强大的升值潜力。 启示：对商业而言，商家品牌效应不可估量，而且要注重业态组合， 看到未来市场潜力。 1、前期引进有相当国际知名品牌的主力店进驻企业，借助品牌的强大聚合力，促动人气的凝集，从而提升本商业项目的商业吸纳力，平稳度过商业的培育期。 我们的解决方案 2、餐饮与休闲业态对于商业项目有举足轻重的地位，据研究表明，餐饮和休闲业态根据地点的不同，有吸引20%-40%游客的能力，许多大型成功商业都是利用这一点才做大做强的，故本项目应当借鉴这些经验着重提高餐饮和休闲业态的比例，形成差异化主题特色，利用大型餐饮和休闲业态吸引人流，提高本项目的商业凝聚力，为项目的成功运营夯实基础。 3、建立差异化竞争态势，不与周边商业中心城家乐福超市、天虹百货主力业态相冲突，而是发挥自身的优势，发展具有特色的商业（餐饮、休闲娱乐），并与周边商业形成互补 4、发挥交通优势，充分利用交通布局设计