长清区·山水涧项目营销策划报告.pptVIP

团队要求 销售培训 销售服务 ∣销售执行策略：三段式营销体系∣ 客群目标诉求 ——豪宅与富贾，谁在攀附谁？反对那些所谓的尊崇、尊贵的叫嚣！ 当无数人在空谈引领生活的时候，我们却在迎合少数人的追求！ 鲁商山水涧，满足少数人的生活品位！ 无数人在不知不觉中被开发商所改变，但鲁商集团却为少数人所改变！ 鲁商山水涧，为少数人的生活品位筑屋！ 因为一个人而记住一个门牌是社交的艺术！ 因为一个门牌而让许多人记住是居住的政治！ 鲁商山水涧，因少数人的居住而广为人知！ 第三阶段媒介宣传、广告创意举例 第四阶段：苛求完美 展现胸怀 ?营销期限： 2008年12-2009年1月 ?营销阶段：一期销售持续期 ?营销目的：提炼项目产品细节，尊重客群关注，展现人群胸怀 ?营销任务：完成销售面积8000平米，完成销售金额7072万 ?销售均价：8840元\平米 ?推广主题：品质源于细节，高贵与生俱来 第四阶段主要执行工作 感动/感恩业主活动 公关活动 报纸广告； 网络广告； 长效户外广告； 短信广告； 销售接待,认购及合同签署工作; 前期销售的回款工作 销售工作 媒体发布 推广工作 具体执行动作 执行类别 第四阶段媒介公关活动举例 ?活动时间：12月 ?活动地点：山水涧售楼处室内 ?活动主题：感动/感恩----鲁商山水涧业主慈善晚宴。 ?活动形式：通过举办盛大的晚宴，开发商捐资助学、拍卖民间珍品，捐助聋哑儿童等形 式，一则体现开发商回报社会的博大胸怀，展现项目高端客群的慈善胸襟， 二则对前期项目所取得的良好业绩对业主予以感谢、回报。 ?参加人员：济南社会名流、知名企业家、演艺人士、成交客户与意向客群、济南媒体、 蓝黛俱乐部会员 ?活动内容： 1、民间珍品展示拍卖 2、开发商捐资助学仪式 3、奢侈品（皮具、手表、珠宝、书画）展览 ?活动组织：由专业的公关公司全程操作，并提供相应的奢侈品 ?12月：邀请所有成交客户与意向客户前往北京、天津与本案相类似的龙湾别墅、东丽湖 别墅，以及高端别墅龙湖、纳帕溪谷进行参观 第四阶段媒介宣传、广告创意举例 见识愈高，愈是在乎细节 ——因为过于追求户型的设计完美，我们损失了半年时间，没办法，谁让我们在 做别墅豪宅！ ——为了您更舒适的生活，享受更多的阳光，我们将房屋进深压缩到了6米，且只有两层，没办法，谁让我们在做别墅豪宅！ ——即使对于很多人而言并不在意的室内楼梯，我们仍然象设计居室一样花心思，没办法，谁让我们在做别墅豪宅！ ——对于有些人而言，工作与生活无法完全分切，在鲁商山水涧，合同往往是在湖边的小路散步与邻居闲聊中不经意间达成（不仅仅是住，还能产生商务发展价值） ——当身份的关系在工作中你不得不威严十足，却尽显疲惫时，下班后，你不必在鲁商山水涧没穿西装而面存尴尬，因为，这里的每一个人都是如此看重生活。（上流社会之社会人与自然人的人性本原诉求） ——在鲁商山水涧，犒赏自己，只做生活的“总统”（主题会所休闲文化） 30万 合计 重要活动节点发送 15万 2次 感动/感恩----鲁商山水涧业主慈善晚宴 异地别墅参观 公关活动 2万 —— 搜房 08年12—09年1月 网络 3万 约50万 08年12—09年1月 短信 10万 4期（软硬结合） 半版 08年12—09年1月 报纸广告 小计 数量 发布日期 媒体 第四阶段　平稳销售期推广费用预算 四个阶段推广力度、销售势能与销售量的关系 6月1日 8月1日 10月1日 12月1日 09年月1日31日 阶段销售量 推广力度增长曲线（费用） 销售势能/消费势能 第一阶段，费用快速投入，大于势能，大于销售量，目的市场预热 第二阶段，势能快速增长，大于销售量，快速积聚势能 第三阶段，再次快投费用，势能聚集，开盘引爆市场，阶段销售量达到最高 第四阶段，由于开盘势能得到释放，继续推广保持势能和销售量 鲁商·山水涧如何营销？ 形象： 以什么样形象营销 节奏： 以什么样节奏营销 目标 ： 为什么要做营销 产品：为什么样的产品做营销 市场：在什么样的环境做营销 目标客户：对谁进行营销 战略： 以什么样战略营销 花多少钱来做营销 第一阶段如何营销 推广费用预算 费用预算依据：基于别墅项目之高端定位，营销渠道之品质要求，结合2008年总体销售任务2.25亿元的要求，建议总体营销推广费用比为1.5％，即总体推广费用为337万元。 鲁商·山水涧如何营销？ 形象： 以什么样